Byggvärlden 2008-05-12
Det går att bygga hyresrätter även utan statliga subventioner. Men läget blir allt viktigare och hyrorna stiger.
– Vi har tvingats höja hyrorna med ungefär 200 kronor per kvadratmeter, säger Benny Olsson på Wallenstam.
– Vi har tvingats höja hyrorna med ungefär 200 kronor per kvadratmeter, säger Benny Olsson på Wallenstam.
Bostadspolitiken befinner sig i omvandling. Statliga subventioner har tagits bort och marknadsanpassning av hyror diskuteras. Allmännyttan säljer ut delar av sitt bestånd och hyresrätter ombildas till bostadsrätter.
Mot bakgrund av detta ringde Byggvärlden till flera bygg- och bostadsföretag för att höra vad de anser om framtiden för bostadsbyggandet. Och företagen är hyfsat positiva. Det går att fortsätta att bygga hyresrätter, men de byggs i mer centrala lägen än tidigare.
– Vi bygger mer i centrala och attraktiva lägen där det finns en hög betalningsvilja, säger Fredrik Törnqvist, vd på allmännyttiga Mimer i Västerås.
I attraktiva lägen går det att ta ut en högre hyra för att kompensera för bortfallet av statliga subventioner. Wallenstam, till exempel, har höjt hyrorna med 200 kronor per kvadratmeter.
Men det finns en smärtgräns för hur låg hyran kan vara för att bygget ska gå runt ekonomiskt. Enligt Stockholmshem och Wallenstam ligger den gränsen omkring 1 300-1 400 kronor per kvadratmeter.
För Stockholmshem orsakade borttagningen av subventionerna ett avbräck på 10-15 procent av intäkterna.
– Men vi har lyckats ganska bra ändå att få igenom våra projekt eftersom fastighetsbranschen har befunnit sig i utveckling och värdena har stigit, säger Stellan Blomberg, byggnadschef på Stockholmshem.
– Men vi har lyckats ganska bra ändå att få igenom våra projekt eftersom fastighetsbranschen har befunnit sig i utveckling och värdena har stigit, säger Stellan Blomberg, byggnadschef på Stockholmshem.
Flera av de allmännyttiga bostadsföretagen efterlyser någon form av subventionssystem. Men även Roger Pohjanen, chef för affärsområde Bygg på Riksbyggen, menar att det behövs ett statligt stöd, dels för att få igång nybyggen och ombyggnader i orter med låg tillväxt, men också för enskilda personer med svag ekonomi.
HSB menar att någon sorts av statlig stimulans behövs framför allt för att underhålla befintliga byggnader.
Organisationen har räknat ut att bostadssektorn är en kassako för staten och gav ett tillskott på 68 miljarder år 2006. Någon eller några av dessa miljarder borde gå tillbaka till bostadssektorn, menar HSB:s förbundsordförande Kent-Olof Stigh, och föreslår halverad byggmoms för renoveringen av miljonprogramsbostäderna.
– Vi vill inte vrida klockan tillbaka, men någon form av stimulans är nödvändigt om vi ska kunna behålla den standard vi har i dag, säger Kent-Olof Stigh.
Också Michael Cocozza, vd för Botrygg i Linköping, förespråkar en sänkning av byggmomsen, men då för byggen av hyresrätter.
– Om man sänker procentsatsen från 25 procent till 6 procent blir det ändå en bra affär för staten. Det har jag sagt till Odell, men han tycker att det är ett bidrag att ge produktionen av bostäder för de sämst bemedlade en lägre skattesats, säger han.
– Om man sänker procentsatsen från 25 procent till 6 procent blir det ändå en bra affär för staten. Det har jag sagt till Odell, men han tycker att det är ett bidrag att ge produktionen av bostäder för de sämst bemedlade en lägre skattesats, säger han.
Utan en momssänkning kommer det att byggas betydligt färre hyresrätter och endast i centrala lägen, tror Michael Cocozza. Följden blir att de stora ungdomskullar som kommer ut på bostadsmarknaden de kommande åren inte har någonstans att ta vägen.
– Det blir som i Italien, att man är mambo tills man är 30 och gifter sig, säger Michael Cocozza.
– Det blir som i Italien, att man är mambo tills man är 30 och gifter sig, säger Michael Cocozza.
Kent-Olof Stigh är kritisk till den nya bostadspolitiken.
– Nu är det marknaden som ska styra vad det ska kosta och var man ska bygga. Den sociala bostadspolitiken som gav oss en hög bostadsstandard, är i princip nedmonterad i dag.
– Nu är det marknaden som ska styra vad det ska kosta och var man ska bygga. Den sociala bostadspolitiken som gav oss en hög bostadsstandard, är i princip nedmonterad i dag.
Hur ser ni på framtiden?
Kent-Olof Stigh, förbundsordförande för HSB:
– Vi är ganska positiva. Men som alla andra har vi höga produktionskostnader och det är frustrerande att vi stänger ute många medlemmar från att förvärva en bostad.
Fredrik Törnqvist, vd på allmännyttiga Mimer i Västerås:
– Det går att bygga hyresrätter men det är tufft, vi har fått byta inriktning. Det måste vara i en ort med stark efterfrågan och i huvudsak i bra lägen. Tyvärr går det inte överallt och att bygga billigare bostäder för ungdomar är mycket svårt. På sikt tror jag det behövs någon typ av förändring. Det råder en obalans mellan upplåtelseformerna i och med att bostadsrättsägare och småhusägare får göra ränteavdrag på sin insats. Det är en indirekt subvention som snedvrider konkurrensen.
Michael Cocozza, vd på Botrygg i Linköping:
– Räntorna har gått upp 1,5 procent senaste året och det påverkar våra bostadsköpare. Det är en lite lugnare marknad nu. Sedan subventionerna för hyresrätter togs bort har vi inte dragit igång några nybyggen för hyresrätter. Men vi startar ett bygge på Kungsholmen i maj, där får man ut de hyror som behövs för nyproduktion utan bidrag. Problemet är att det inte finns så många Kungsholmen i Sverige. Det finns bara ett.
Stellan Blomberg, byggnadschef på Stockholmshem:
– Det är klart att vi tappade intäkter när subventionerna försvann. Men vi har lyckats ganska bra ändå med att få igenom våra projekt eftersom fastighetsbranschen har befunnit sig i utveckling och värdena har stigit. Vi kommer inte att klara vårt direktiv att bygga 1 500 nya lägenheter under mandatperioden, men det beror främst på överklaganden, stor konkurrens om marken och på att vi inte var så aktiva med att jaga mark under förra mandatperioden.
Roger Pohjanen, chef för affärsområde Bygg på Riksbyggen:
– Vår framtid har främst att göra med ränta, tillväxt och arbetsmarknad. Vi har en konjunktur på väg nedåt och en ränta som klättrar uppåt. Bostadskonsumenter är lite mer avvaktande och tvekar inför investeringsbeslutet. Det finns färre hyresrätter och bostadsrätterna blir dyrare och dyrare, vilket leder till att fler faller ifrån och kan inte efterfråga bostadsrätter. Dessutom är det svårt att producera bostäder på orter med svag tillväxt, tidigare kunde man bygga även på mindre orter.
Benny Olsson, vice vd på Wallenstam:
– Vi fortsätter att bygga hyresrätter även efter att bidragen togs bort. Men vi tvingades bli mer kreativa för att hålla nere kostnaderna. Vi har tvingats höja hyrorna med ungefär 200 kronor per kvadratmeter och läget blir allt viktigare för hyresrätterna. Vi planerar att bygga 2 500 nya lägenheter fram till 2012 i Stockholm, Göteborg och Helsingborg och vi ser inga tecken på avmattad efterfrågan i dag.
Per-Martin Eriksson, vd på Veidekke Bostad:
– På kort sikt blir det kanske en avmattning från en extremt stark marknad. Hur stor avmattningen blir är svårt att uttala sig om. På lite längre sikt tror jag att de tre storstadsregionerna kommer att ha en positiv bostadsmarknad. Det är positivt att kundernas makt ökar.
