Beslut i Hyresnämnden slår fast Hyresvärdar får förbjuda kamphundar

Rapport 2010-12-22

Fastighetsägare har rätt att förbjuda hyresgäster att ha så kallade kamphundar. Det slog Hyresnämnden fast i dag när frågan för första gången avgjordes i Sverige.

Förbudet kan bara påtvingas nya hyresgäster och hyresvärden måste informera tydligt.

Känns jättekonstigt
På grund av för dålig information fick nämligen Joanna Rotschild och hennes två Amstaff-hundar bo kvar, trots förbudet.

-Givetvis är det skönt att det gick bra för oss, men jag tänker på alla andra som sitter med sina hundar. Jag som vuxen person ska ju kunna köpa vilken hund jag vill. Min hundras är inte olaglig i Sverige. Det är en jättefin hund, så det känns jättekonstigt att någon ska få säga att du inte får bo här så länge du har den här hunden, säger Joanna Rotschild.

Kan ställas som villkor
Hyresnämnden konstaterar i sin dom att Joanna Rotschild har skött sina hundar väl och att de inte inneburit någon olägenhet för andra boende i området.

Hyresnämnden uppger även att det inte går att säga att en viss hundras kan anses som farlig. Ändå, menar Hyresnämnden, kan vissa hundraser, som till exempel Pittbullterrier och Amstaff, upplevas som farliga av hyresvärdar och hyresgäster och därför måste en hyresvärd ha rätt att ställa villkor om att hyresgäster inte får inneha vissa hundraser.

-Med hänsyn till den stora majoritet hyresgäster som inte vill ha kamphundar i husen tror vi att det här är ett väldigt viktigt beslut, säger Alrik Hafström, chefjurist på privata intresseorganisationen Fastighetsägarna i Stockholm.

Botrygg bygger miljömärkta lägenheter i Lundby

Boplats Göteborg 2010-12-20

För fem år sedan vann fastighetsbolaget Botrygg kommunens markanvisningstävling med inriktning på hållbart byggande i Lundby Kyrkby. Till våren är det inflyttning i de fem husen med sammanlagt 105 lägenheter.
- Det handlar om yteffektiva ettor, tvåor och treor med rimliga hyror, säger Joachim Arcari, VD för Botrygg i Göteborg.

Rimliga hyror
Hyrorna är än så länge preliminära, men priset för en etta på 32 kvm är satt på 4500 kr/mån, medan en tvåa på 57 kvm kostar 6 750 kronor och en trea på 66 eller 68 kvm ligger på mellan 7 600 och 7 900 kronor. Joachim Arcari framhåller två saker som gjort att man kan hålla ner hyrorna.
- Dels har vi kunnat bygga billigare under lågkonjunkturen, dels har vi inte så stora lönsamhetskrav. Eftersom vi fokuserar på ett långsiktigt ägande jagar vi inga kvartalsrapporter med höga vinster som börsbolagen. Vi önskar istället att hyresgästerna bor kvar länge.

Vann miljötävling 2005
De fem bostadshusen på Trekantsgatan som nu håller på att byggas utgjorde förslaget "Spara, slösa inte" i kommunens miljöinriktade markanvisningstävling 2005. I juryn satt inte bara tjänstemän från fastighets- och stadsbyggnadskontoret, utan även experter från Chalmers och Sveriges Tekniska Forskningsinstitut. Så vad är det som gör fastigheterna så speciella?
- Vi bygger alltid miljöinriktat och anpassat, men här har vi kryddat med ytterligare några saker. Solfångare som värmer vattnet på sommaren, tröga väggar av betong som gör det svalare på sommaren och varmare på vintern, och sedumtak.

Sedumtak, vad är det?
- Det är ett tak med örter, mossa och gräs. Det inte bara isolerar bättre, det binder och fördröjer också regnvatten så att det inte belastar avloppet. Istället går det långsamt ner i dagvattenkanaler som sedan mynnar ut i olika dammar. Fastigheterna har förresten också gråvattenåtervinning, vilket innebär att förbrukat vatten inte heller går rakt ut i avloppet, utan istället samlas i vattenväxlare som förvärmer varmvattnet i husen.

Odlingslotter
På området kommer det också att finnas 20 odlingslotter, ett gemensamt växthus och ett hobbyrum.
- Vi riktar oss till folk som ett ekologiskt intresse, men kanske inte jättegröna fingrar. Här får de en chans att odla lite grönsaker, säger Joachim Arcari.

Slipper elabonnemang
Han berättar också att varje hus kommer att ha en egen elmätare som mäter upp vad varje hyresgäst förbrukar.
- Sedan tar vi betalt för det, vilket innebär att hyresgästerna slipper kostnaden för ett eget elabonnemang. Det sparar man ganska mycket pengar på.

Behöver ingen bil
Husen på Trekantsgatan placeras som "hus i en park" och området blir, enligt Botrygg, en naturlig fortsättning på Kyrkbyns villaområde. Till parkmiljöinslagen hör bänkar, sittgrupper och grillplats. Bilparkeringar kommer också att finnas, men sprängs in i mindre utrymmen för att inte ta över som stora trista ytor.
- Man behöver egentligen ingen bil här. Bussen går på gatan intill och det är inte mer än 100 meter till Eriksbergs köpcentrum, säger Joachim Arcari.

Rökfritt
Och så en sak till. Lägenheterna kommer, precis som enligt Botryggs standard, att vara rökfria. Men väcker inte det irritation?
- Ha ha. Nej det har det inte gjort. Jag tror det flesta idag förstår att det inte är hälsosamt att röka. 

Kamphundar får skäll av boende

DN 2010-12-19

Antalet så kallade kamphundar i Sverige ökar kraftigt. Och det får många människor att känna sig otrygga, menar flera bostadsbolag som nu skärper kraven på hyresgästerna. Civilminister Stefan Attefall kan tänka sig att helt förbjuda vissa hundraser i Sverige.

– Människor som bor tätt, i hyreshus, är oroliga. Särskilt småbarnsföräldrar. Det är nödvändigt att bostadsbolagen tar ett ansvar och jag uppmuntrar dem att vidta åtgärder, säger Stefan Attefall (KD).

Antalet så kallade kamphundar i Sverige har ökat från några hundra i början av 2000-talet till närmare 6.000 i dag. Och i takt med att dessa hundar blir allt vanligare väljer flera bostadsbolag att införa nya regler.

Strax före jul beslutar hyresnämnden om bostadsbolaget Botrygg har rätt att förbjuda två hundar av rasen american staffordshireterrier att bo i en lägenhet i Hammarby sjöstad i Stockholm.

Hos allmännyttiga Väsbyhem får, sedan 2007, den som har en kamphund inte teckna hyreskontrakt.

– De skötsamma kommer i kläm, tyvärr. Men vi vill inte släppa in den här typen av hundar i våra bostadsområden, då får man flytta någon annanstans, säger Väsbyhems marknadschef Jan Hedberg.

Stefan Attefall håller med sin företrädare och partikollega Mats Odell om att kamphundar är ett växande problem. Han ser helst att bolagen hittar frivilliga överenskommelser med hyresgästerna. Samtidigt är budskapet klart: det kan bli aktuellt med tuffare lagar.

– Om vi inte kommer till rätta med problemet är jag beredd att diskutera en strängare lagstiftning och utreda ett förbud mot vissa hundraser, säger Stefan Attefall.

En övervägande majoritet av hyresgästerna i Väsbyhems 5.000 lägenheter upplever en ökad trygghet och är positiva till förbudet mot kamphundar, enligt Jan Hedberg.

Botkyrkabyggen med drygt 12.000 lägenheter har valt en annan väg och erbjuder sina hundägare en gratis lydnadskurs. Den hyresgäst som har en störande hund blir uppmanad att delta.

– Vi kan naturligtvis inte tvinga någon att gå kurs. Men då kan vi använda hyreslagen och vräka den som stör grannarna, säger affärsområdeschef Josef Lantz, som hävdar att hundstörningarna i stort sett har upphört sedan kurserna infördes.

Väsbyhem använder Svenska kennelklubbens kamphundslexikon för att bestämma vilka raser som ska förbjudas. Men Hans Rosenberg på Kennelklubben tycker att det är olyckligt.

– Du kan inte avgöra vilken ras en hund tillhör om den inte har en stamtavla, säger han.

Statistiken över hundattacker, och därmed vilka hundar som oftast biter, är bristfällig. Men antalet anmälda hundattacker ökar med 10 procent per år, enligt Hans Rosenberg.

Rikspolisstyrelsen tog fram siffror 2006: av 2.304 anmälda hundärenden rörde 136 kamphundar.

Hyresvärdar bra på brandvarnare

Östgöta Correspondenten 2010-12-06

Hyresvärdar i Linköping tycks noga med att placera ut och underhålla brandvarnare i sina lägenheter. Hyresgästföreningen är nöjd med hur värdarna beter sig.

Lagen säger att alla nybyggda bostäder skall utrustas med brandvarnare och från före detta Räddningsverket, numera Myndigheten för samhällskydd och beredskap (MSB), kommer rekommendationen att befintliga bostäder också skall utrustas.

Staffan Malmgren, brandskyddsingenjör och teknisk handläggare på MSB, konstaterar att hyresgäst och värd kan göra upp om vem som ska se till att brandvarnaren kommer på plats.

- Om inget annat är avtalat i hyreskontraktet, så gäller att hyresvärden ska installera och hyresgästen ska underhålla brandvarnaren, säger han.

Staffan Malmgren konstaterar att kostnaden för brandvarnare i dag inte är ett problem; utrustningen kostar under hundralappen. I stället kan montering vara svårt, exempelvis för gamla som inte förmår att skruva upp varnaren i taket.

Corren har kontaktat några av Linköpings större hyresvärdar och samtliga uppger att de sett till att installera brandvarnare i sina lägenheter. Flera säger också att de även står för underhållet, alltså ser till att byta batterier.

Myndigheten för samhällskydd och beredskap har yttersta ansvaret och tillsynen över brandskydd i Sverige och kommunerna är MSB:s förlängda arm. Just nu pågår en kartläggning i landet över hur det står till med folks brandvarnare.

- Vi har sett att det är väldigt vanligt att man har brandvarnare, runt nittiotvå procent av hushållen har det. Men det är väldigt vanligt att folk inte sköter varnaren, till exempel inte byter batteri i den så att den fungerar, säger Staffan Malmgren.

Stångåstaden(14 700 lägenheter): Lät sätta in för 7-8 år sedan i samtliga lägenheter. Står för underhåll, dvs byte av batteri/utrustning, sedan man förstått att många hyresgäster inte skött batteribytena eller "lånat" batteriet till annat föremål och sedan "glömt" ersätta det.

Graflunds (3900 lägenheter): Har installerat i samtliga lägenheter. Står för underhållet, dvs byte av utrustning. Vid besiktning kollas brandvarnarna som rutin. Hyresgäster uppmanas att regelbundet testa varnaren så att den fungerar.

Botrygg(1000 lägenheter): Har brandvarnare i samtliga lägenheter. Hyresvärden installerar brandvarnaren, hyresgästen ansvarar för att batteri fungerar osv. Vid behov monterar värden utrustningen.

Mannersons Fastighets AB (750 lägenheter): Har installerat brandvarnare i samtliga lägenheter.

Brandsläckare: Myndigheten för samhällsskydd och beredskap, MSB (före detta räddningsverket) och försäkringsbolag rekommenderar pulversläckare, 6 kilo. - Den är allsidig och har hög kapacitet. Den släcker elbränder, trä, gas och vätskebränder, säger brandingenjör Staffan Malmgren.

Brandfilt: Ett bra komplement till brandsläckaren. Kan slängas över mindre bränder exempelvis på spisen eller på ett bord där ljus har antänt textil eller trä.

Läs mer: ta reda på mer om brandskydd på hemsidan: www.brandsäkerthem.se

Konstnärer hjälper Linköping att växa

Byggvärlden 2010-09-24

Linköping är Sveriges femte största stad. Nu ska staden bota sin växtvärk med en helt ny stadsdel. På bara några år ska över 700 lägenheter byggas i övre Vasastaden. En viktig ingrediens blir de konstnärliga uttrycken.

Planeringen för övre Vasastaden har pågått i flera år. När den nya stadsdelen är klar om ungefär 15 år ska mer än 2 000 bostäder ha byggts. Nyligen konkretiserades planerna för de första bostäderna.

Totalt är det cirka 700 lägenheter som ska byggas inom de närmaste åren. Dessutom ska det byggas parker och utrymmen för butiker. Från kommunens håll betonas det att det ska bli en blandning av hyres- och bostadsrätter.

- Vi har inspirerats av den närliggande bebyggelsen från mitten av 1900-talet. Det är en kvartersstad, men luftigare och grönare än det vi normalt förknippar med till exempel Stockholms innerstad, säger Fredrik Pettersson, arkitekt på AIX Arkitekter, som ansvarat för underlaget till detaljplanen och gestaltningsprogrammet för den kommande bebyggelsen.

n Svensk arkitektur och nybyggen anklagas ofta för att vara fantasilösa och misslyckade ur ett urbanitetsperspektiv. Hur ska ni motverka detta?

- Ofta handlar diskussionerna, åtminstone i Stockholm, om att det byggs innerstad eller förort. Här tror vi att vi har hittat något som är både och. Det är en kvartersstad, men med mer gröna öppningar. Sedan handlar det om att upprätthålla en viss täthet så att människor kan mötas, och att skapa lokaler för till exempel butiker.

Nya hus är i dag ofta vita, era ritningar har färgglada hus. Varför?

- Det är kommunen som ska prisas för det. De ville ha ett kulörprogram, vilket innebär att vi har tittat på vilka färger som kan användas och varför, bland annat genom att prata med stadsantikvarien. Linköping är ju en färgglad stad och vi har tagit fasta på det, säger Fredrik Pettersson.

Det är hittills klart att tre byggherrar ska samsas om den första etappen: Stångåstaden, JM och Botrygg Bygg.

Det sistnämnda företaget kommer att stå för ungefär 400 av lägenheterna.

I sin ambition att skapa ett varierat område har Botrygg Bygg samlat flera arkitektkontor, som får rita varsina hus. Dessutom är tanken att varje hus ska representeras av en nutida svensk konstnär. På något sätt ska konstnären sätta avtryck i det specifika huset.

Första spadtaget för nya trappstegsboendet Gränden har grävts

Norrköpings hemsida 2010-08-30

Nu är första spadtaget för nya trappstegsboendet Gränden grävt.  På måndagen satte socialnämndens ordförande Li Teske spaden i jorden på tomten på Trädgårdsgatan.
– Äntligen, utbrast Li Teske. 

Norrköpings kommun har länge letat efter en ersättning till den gamla jourboendet på Hamnbrohemmet. Nu, äntligen, kommer byggnationen av det nya Gränden att kunna starta.

– För mig är det viktigt att alla Norrköpingsbor får ett värdigt boende, säger Li Teske.

Gränden är en del i socialkontorets boendetrappa för personer med missbruk och kommer att erbjuda akutboende, boende och dagverksamhet. Boendet beräknas vara klart i augusti nästa år och kunna öppna någon gång under hösten 2011. 

Kommunen och BoTrygg har tecknat ett avtal på 20 år

Byggherre är fastighetsbolaget BoTrygg som kommer att äga huset och hyra ut det till Norrköpings kommun. Man har tecknat ett 20-årigt avtal och den årliga hyran för kommunens del kommer att ligga på 2,4 miljoner. 

Byggkostnaden beräknas till drygt 30 miljoner kronor, enligt BoTrygg.

Nya Torget i Norrköping bebyggs

Norrköpings Tidningar 2010-06-15

Byggföretaget Bo-Trygg AB föreslås få bygga bostäder på Nya Torget. Som i sig innebär att torgytan krymps. Så lyder förslaget inför dagens sammanträde med stadsplaneringsnämnden.

Nya Torget är fortfarande för stort och för ödsligt. Under årens lopp har det kommit olika förslag och planer på torgets förnyelse. Med kanonsalut presenterades senhösten 1999 de senaste idéerna om att blåsa mer liv i torget. Det blev en liten fontän och ett 15 meter högt belysningstorn.

Gått utförTorgets storlek har annars ett klart samband med forna tiders torghandel. Som fyllde ut större delen av ytan och det långt in på 1960-talet. Sedan dess har det bara gått utför, både med kommersen och med folklivet.

Stadsbyggnadskontoret har under en tid sökt en aktör som är villig att bebygga och utveckla torget. Den aktören är BoTrygg AB, som har lämnat in ansökan om att få bygga bostäder på den östra delen av torget, ut mot Generalsgatan och mitt emot äldreboendet Generalen.

Restaurang och butikerStadsbyggnadskontorets förslag går ut på att nämnden ger klartecken om ett markanvisningsavtal, där BoTrygg får uppföra ett flerbostadshus, med allmänna lokaler i bottenplan, exempelvis restaurang och butiker. Köpeskillingen beräknas utgå från gällande markpris, i dag cirka 2 000 kronor per kvadratmeter bruttoarea. Samtidigt ska nämnden ta beslut om att det ska tas fram en ny detaljplan.

Det mest radikala förslaget under senare delen av 1990-talet gick ut på att man skapade en ny torgbildning genom att bygga hus på Nya Torget och att man i stället anlade ett mycket mindre torg, söder om saluhallen.

Riktigt så vågad är inte stadsbyggnadskontorets intention. De nya byggnaderna ska rama in torget och ge förutsättningar för uteserveringar. Höjdskillnaden sägs ge bra förutsättningar för parkeringsplan under marknivån.

Det som påverkas i den östra delen av torget är parkeringar, en transformator och en offentlig toalett.

Hyresgäster förlorar 2 000 varje månad

Byggvärlden 2010-06-04

Statens ekonomiska regler missgynnar hyresrätten. Reglerna leder till att det är ungefär 2 000 kronor dyrare per månad att bo i hyresrätt än i bostadsrätt. Det anser Sabo, Fastighetsägarna och Hyresgästföreningen, som nu kräver åtgärder.

I en gemensam rapport som publicerades i mars ger Sabo, Fastighetsägarna och Hyresgästföreningen svidande kritik till Alliansregeringens bostadspolitik. De senaste årens förändringar har lett till en ökad obalans i de ekonomiska villkoren för boendet. Och hyresrätten är förloraren.

I rapporten jämförs hyresgästernas hyresbetalningar med småhusägarnas och bostadsrättsinnehavarnas utgifter för boendet. Resultatet visar att det är cirka 2?000 kronor dyrare per månad att bo i en hyresrätt jämfört med att bo i ett småhus eller i en bostadsrätt, oavsett om bostäderna är nybyggda eller inte.

- Det är djupt orättvist att det ska vara så. Staten ska vara neutral för mitt val av hur jag vill bo, och det är inte staten nu, säger Kurt Eliasson, vd för Sabo.

En stor del av förklaringen är att privatpersoner har rätt till skatteavdrag som motsvarar 30 procent av ränteutgifterna. Men även förändringarna av fastighetsskatten, slopade stöd till nyproduktion av hyreshus, samt införande av rotavdrag till privatpersoner som äger sin bostad har bidragit till att öka skillnaden mellan upplåtelseformerna.

Sabo, Fastighetsägarna och Hyresgästföreningen anser att hyresrätten är drabbad av dubbelbeskattning, eller till och med trippelbeskattning,

i form av fastighetsskatt, bolagsskatt och skatt på utdelning.

Nu ger organisationerna tre förslag på hur balansen mellan upplåtelseformerna kan utjämnas:

1. En låg moms läggs på bostadshyror.

2. Fastighetsskatten avskaffas för hyreshus.

3. Skattereglerna ändras för att underlätta underhåll av hyreshus.

Byggnads: Bygg fler bostäder

Byggvärlden 2010-06-04

Det byggs alldeles för få bostäder. Samtidigt behövs upprustning och renovering i det befintliga beståndet. Byggnads lägger fram ett nytt bostadspolitiskt program med lösningar.Verktyg

§- Det är min förhoppning att vårt bostadspolitiska program ska ligga till grund för en framåtsyftande debatt inom bostadspolitikens område, säger Byggnads ordförande Hans Tilly i ett pressmeddelande.

Här är några punkter i det program Byggnads presenterar på fredagen i samband med sin kongress:

• Det behövs minst 40 000 nya bostäder varje år. De senaste 10 åren har det i genomsnitt byggts 25 000 nya bostäder per år.
• Gör något konkret åt ungdomars bostadssituation. Dagens ungdomsgeneration är den första som har svårare att få en bostad än sin föräldrageneration. Därför behöver vi investera i fler hyresrätter.
• Nu behövs insatser för att genomföra de omfattande renoveringar i våra ”miljonprogramsområden” som inte kan vänta längre. Utan stöd från staten kommer många lägenheter inte att bli renoverade, vilket kommer att leda till förslumning och misär för många. Genomför därför ett statligt ROT-program på ca 7 miljarder kronor per år. Det skulle ge 50 000 nyrenoverade lägenheter och 34 000 jobb per år. Dessutom borde ROT-avdrag även gälla för bostads- och hyresrätter.
• Det finns stora vinster att göra genom att i samband med renoveringar göra bostäder mer energieffektiva.
• Det behövs ett nytt samhällsbyggnadsdepartement. Under allt för lång tid har samhällsbyggandsfrågorna varit uppsplittrade på olika politikområden. Därför krävs nu ett samlat grepp kring frågor som rör byggande, bostäder och boendemiljö, infrastruktur med mera.

Nu byggs det mer

Byggvärlden 2010-05-28

Orderingången ökar, anbudspriserna stiger och nu börjar byggföretagen anställa igen. Byggbolag och prognosmakare är överens – äntligen har det vänt i byggindustrin.

Byggkoncernen JM gjorde sig av med 30 procent av sin personal under den värsta krisen. Antalet anställda sjönk från 2 500 till dagens 1 900.

Sedan årsskiftet har man börjat nyanställa igen.

– Helt klart har det vänt när det gäller bostadsbyggandet, säger Zdravko Markovski, chef för enheterna JM Bostad Stockholm och JM Entreprenad.

Framöver befarar han att den tidigare övertaligheten kan vändas till sin motsats – att det blir svårt att få tag på folk.

– Vi räknar med problem när det gäller att hitta platschefer och olika arbetsledare. Det beror inte bara på uppgången, utan också på att många står inför sin pension, säger han.

Ett annat företag som Byggvärlden har talat med är SQ Bygg i Solna. Ett litet företag med 40 anställda, verksamt i Stockholmsområdet. Där är man redan i gång och anställer. Sedan i höstas har man rekryterat cirka 15 personer.

– Jag bävar lite för de närmaste åren när nya nationalarenan, Karolinska och andra jätteprojekt drar igång. Hur ska vi få tag på bra medarbetare? frågar sig Robert Hellgren, en av delägarna till SQ Bygg.

Enligt den senaste Småföretagarbarometern planerar en fjärdedel av de svenska byggföretagen att nyanställa under det närmaste året. En lika stor andel betraktar möjligheterna att få tag på rätt personal som sitt stora problem framöver.

I städer som Gävle och Örebro tror företagen som Byggvärlden kontaktat att de har goda chanser att få tag på vanliga hantverkare, men får svårt att hitta platschefer och projektledare. Robert Hellgren ser räddningen för Stockholm.

– Jag tror vi måste få in byggfolk från hela landet till Stockholm. Det handlar ju om flera tusen nya jobb till de stora projekten, säger han

Hyresrätter fokus i Fullriggaren

Byggvärlden 2010-05-25

Västra Hamnen i Malmö får ett nytt bostadsområde med fokus på hyresrätter. Totalt ska 600 lägenheter byggas i Fullriggaren.

I veckan tas det första spadtaget för Fullriggaren, ett nytt bostadsområde i Västra Hamnen, Malmö. Totalt ska 600 lägenheter byggas varav de första ska vara klara för inflyttning hösten 2011. Hela området ska stå klart året efter.

Malmö stad och byggherrarnas samverkansgrupp kallar satsningen för ett exempel på den blandade staden.

– 75 procent av lägenheterna ska bestå av hyresrätter, resten av bostadsrätter och ägarlägenheter. Dessutom bygger vi en förskola, kontor och butiker så det blir en väldigt blandad stad, säger Bengt Nevsten, ordförande för Fullriggarens byggherregrupp.

Annars ser ju området, enligt ritningarna, rätt likt ut vilket modernt förortsområde som helst. Vad gör Fullriggaren speciellt, enligt dig?

– Det beror ju på vad man lägger i begreppet förort. Fullriggaren blir ett hållbart bostadsområde och det betyder inte nödvändigtvis att det är annorlunda i utseendet. Men det kommer att byggas mer än 14 000 kvadratmeter gröna tak. En del av husen blir passivhus. Övriga hus uppförs som minienergihus. Dessutom blir alla som flyttar in anslutna till en bilpool, säger Bengt Nevsten.

Det är tolv byggherrar som tillsammans ska bygga Fullriggaren.

Ni jobbar i en samverkansgrupp. Hur ser samarbetet ut?

– Vi träffas regelbundet, med eller utan kommunen. På mötena informeras vi om allt vi vill veta och vi diskuterar olika saker. Det kan vara om byggandet av solfångare och avfallskvarnar. Det ger gemensamma referensramar men sedan verkar ju byggherrarna var och en för sig, säger Bengt Nevsten

Herrarna bakom riggen

Byggherrarna som uppför Fullriggaren är: Bengt Nevsten Fastigheter, Botrygg Göteborg, Byggnads AB Tornahem, ByggVesta, Derome, Fastighets AB Briggen, Haga Gruppen, HSB Malmö, Nevsten Fastighets AB, Parkering Malmö, Stena Fastigheter Malmö och White arkitekter.

Här lanseras nytt byggsätt

Byggvärlden 2010-05-18

Energisnålt, billigare, snabbare och med färre fel. HSB har tagit fram ett nytt koncept för att bygga bostäder. - Vi satsar på ett industriellt byggande fast på plats, säger Håkan falk, vd på HSB Bostad.

Upprepning är nyckeln i HSB:s nya modell för bostadsbyggen.

- Vi har alltid byggt prototyper i byggbranschen. Sen säljer vi dem. Vi ska i stället få en återupprepning och få med installationsbiten, säger Håkan Falk.

Bostadsbyggena utgår ifrån ett modultänk som kan användas vid olika typer av hus, men där det som påverkar installation inte kan flyttas.

- Planlösningarna kan variera i det oändliga, bara man håller sig till vissa saker som inte går att ändra, säger Håkan Falk.

HSB tar som byggherre ett fast grepp om byggprocessen. De projekterar och projektleder själva och handlar upp i delade entreprenader.

- Byggena kommer mer att bli en montageplats, säger Håkan Falk.

I stadsdelen Sköndals i södra Stockholm pågår nu projektering av det första kvarteret som kommer att utföras enligt HSB Bostad Futures principer. Där blir det ett 60-tal lägenheter i fem friliggande byggnader.

Fakta Här är punkterna HSB vill uppnå med sitt nya sätt att bygga:

* Bostäder tillgängliga för många.

* Minskad energiåtgång.

* Hög flexibilitet.

* Bättre villkor på arbetsplatsen.

* Noll fel vid inflyttning.

* Nöjda kunder/medlemmar.

Blandade reaktioner på regeringens bostadspolitik

Byggvärlden 2010-04-01

Sveriges Byggindustrier kallar propositionen "bara en fasadputsning" men allmännyttans branschorganisation Sabo är helnöjd. Reaktionerna på regeringens förslag till nya villkor för allmännyttan är blandade.

I tisdags överlämnade regeringen propositionen om ny hyressättning i allmännyttan till riksdagen. Propositionen har utarbetats i samarbete med Hyresgästföreningen, Fastighetsägarna Sverige och de allmännyttiga bostadsbolagens organisation Sabo.

Men trots denna samverkan är reaktionerna från organisationerna inte odelat positiva. Hyresgästföreningen tycker att skyddsregeln mot kraftiga hyreshöjningar är otillräcklig och ser en risk för att den inte ska gälla fullt ut vid ombyggnader och renoveringar.

–  En skyddsregel måste förstås gälla även vid standardhöjande åtgärder, annars blir förslaget alldeles för tandlöst, säger Hyresgästföreningens förbundsordförande Barbro Engman i ett pressmeddelande.

Även Vänsterpartiets Egon Frid befarar kraftigt höjda hyror:
– Allmännyttans normerande roll skapar en trygghet för hyresgästerna att hyresnivån inte ska utvecklas på ett sätt som tvingar människor att flytta från sin bostad på grund av kraftigt stigande hyror. Regeringens förslag öppnar för en sådan utveckling, säger Egon Frid i ett pressmeddelande.

Nätverket Jagvillhabostad.nu tror att kommunala bostadsbolag kan få det svårt att producera bostäder för unga när bolagen får krav på sig att vara affärsmässiga och ge hög avkastning.

– Med den föreslagna lagstiftningen kan kommunerna få svårare att säkra bostadsförsörjningen för svaga grupper, säger nätverkets verksamhetschef Elsa Reimerson i ett pressmeddelande.

Även Sveriges Byggindustrier är missnöjt med regeringens proposition. Organisationen gillar att allmännyttans hyresnormerande roll avskaffas och att de kommunala bostadsbolagen ska skötas mer affärsmässigt. Men i övrigt tycker organisationen att förslaget bara är en fasadputsning.

– Bruksvärdessystemet finns kvar och i och med detta ligger kvarnstenen kvar runt halsen på bostadsmarknaden, säger Björn Wellhagen, ansvarig på husbyggnadsfrågor på Sveriges Byggindustrier, i ett pressmeddelande.

Men Sabo, Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag, gillar i alla fall regeringens proposition. Kurt Eliasson, vd för branschorganisationen, tycker att förslaget ger långsiktigt hållbara regler och gläds åt allmännyttans möjlighet att kombinera affärsmässighet med samhällsnytta.

Han är också glad över att bostadsmarknadens parter kan ta ansvar för den fortsatta hyressättningen utan statlig inblandning.
– Nu får vi ett kollektivt konsumentskydd för hyresrätter i Sverige. Det är mycket positivt, säger Kurt Eliasson i ett pressmeddelande.

Bostadsbristen är kommunens fel

Östgöta Correspondenten 2010-03-17

Återigen har vi en stor bostadsbrist i Linköping. Efterfrågan är stor, nettoinflyttningen hög och bostadsbyggandet lågt. Samtidigt sitter vi med flera antagna detaljplaner där det inte byggs, på grund av att planerna inte är anpassade till kundernas efterfrågan eller att planerna innehåller så mycket av detaljstyrande och kostnadsdrivande bestämmelser att de blir svåra att genomföra.

Tvärtemot det som uttalas från politiskt håll, så saknas det i dag en bestämd styrning från kommunens politiska ledning mot att bostadsbyggandet ska prioriteras. För att konkret nämna några exempel, Eddan (gamla Busscentralen), Djurgården och delar av Östra Lambohov är exempel på antagna planer/-program där byggandet inte kommit igång. I dessa fall på grund av att politiker och tjänstemän sitter och planerar om något som de inte kan något om, det vill säga hur efterfrågan på bostäder ser ut på kommunens olika delmarknader.

Det finns företag som kan detta, bostadsföretag och framförallt fastighetsmäklare, vars kompetens inte tas tillvara i planeringen av kommunal mark. Dessa företag utgör organisationer som står i daglig kontakt med kunderna. Istället för att föra in dessa organisationer tidigt i planeringen, låter ansvariga politiker de egna tjänstemännen sitta och gissa om hur bostadsefterfrågan ser ut och vad som bör byggas på olika områden. De dolda kostnaderna på grund av dessa planeringsmissar är stora och kommer i form av utebliven tillväxt och lägre kommunala skatteintäkter.

Detta systemfel är man nu i färd att upprepa. Södra Hjulsbro ska byggas ut och där tror sig tjänstemännen veta att det finns efterfrågan på lägenheter i flerbostadshus mellan Lövsbergsvägen och Brokindsleden. Det vore en fördel om man tar fram en byggherre som investerar i det, innan man fortsätter planeringen.

Ett annat kommande planeringsmisslyckande i större skala är tankarna om 5 000 bostäder ute på blåsiga Kallerstad omgivet av tunga trafikleder på alla sidor. Här har kommunen bildat ett eget exploateringsbolag som sitter och planerar tillsammans med tjänstemän och politiker, samtliga parter är väl isolerade från den marknad som sedan ska bygga och betala för bostäderna.

Planeringsmodellen för kommunal mark bör justeras, så att den mer liknar den som råder för planering av privat mark, där det finns en ansvarig byggherre. Det måste också till en tydligare politisk styrning som tar marknadsaktörernas kunskaper i beaktande.

Koncept ska lyfta problemområde

Byggvärlden 2010-02-15

Bokaler – så heter MKB Fastighets nya koncept som ska ge nya affärsmöjligheter i Malmöstadsdelen Rosengård.

Under tisdagen invigs de första bokalerna, ett nytt fastighetskoncept som tagits fram för att ge möjligheter för tillväxt i miljonprogrammen.

Bokalerna ska motverka utanförskap och öppna området mot resten av staden. De ligger längs Rosengårdsstråket som löper från mångkulturella Möllevångstorget till Rosengård, Jägersro och Videdal.

– Det är ett idealiskt läge eftersom många människor passerar varje dag på väg till och från sina hem. Vi hoppas kunna bidra till en mer levande stadsdel, en mötesplats där folk från olika kulturer kan träffas på ett nytt och spännande sätt, säger Susanne Rikardsson, affärsutvecklingschef på MKB.

Bokaler innebär en helt ny kontraktsform som ger småföretagare möjlighet att hyra bostad och lokal i direkt anslutning till varandra.

– Med bokalerna vill vi främja entreprenörskap, etablera vinstdrivande affärsverksamheter och skapa goda förebilder i området. Faller konceptet väl ut är målsättningen att på sikt starta bokaler i fler av våra områden, säger affärsutvecklingschef Susanne Rikardsson.

Trög start för svenska ägarlägenheter

Byggindustrin 2010-01-28

Intresset för ägarlägenheter är fortsatt svalt. Hittills har bara sjutton stycken nya lägenheter registrerats i hela landet. Särskilt storstäderna och de stora byggbolagen lyser med sin frånvaro.

Ägarlägenheterna har haft allt annat än en flygande start. När Lantmäteriet gjorde en sammanställning av hur många ägarlägenheter som registrerats i fastighetsregistret under 2009 noterades bara 17 stycken.

- Det är en ombyggd lada på Öland, en nybyggnation i Tanum och en ombyggnation i Karlstad, berättar Agneta Ericsson, marknadschef på Lantmäteriet.

När ägarlägenheter blev en ny upplåtelseform i maj 2009 jublade många stora aktörer på svensk bygg- och bostadsmarknad. De hade efterlyst ägarlägenheter, som är en vanlig boendeform i andra länder, i många år. Men hittills har inget av de större bolagen något planerat projekt med ägarlägenheter. Organisationen Bofrämjandet var en av de mer aktiva påtryckarna för införandet av ägarlägenheter. Vd Calle Gustafson kan nu konstatera att det gått trögare än han trott.

- Jag tycker att storföretagen borde vara mer aktiva men det är väl så att de vet vad de har och avvaktar istället. Slutkunden måste också hinna få kunskap, jämför med tredimensionell fastighetsbildning som också gick trögt i starten, säger han.

Hyresregleringen, som ska följa bruksvärdesprincipen, är enligt Calle Gustafson en anledning till det låga intresset.

- Det går inte att göra någon vinst på att hyra ut en ägarlägenhet. Hade du haft större möjligheter att ta ut hyra för att täcka dina kostnader skulle intresset varit större.

Botryggs vd Michael Cocozza berättar att företaget ville bygga 70 stycken ägarlägenheter i Hammarby sjöstad under 2009, men projektet föll på att bankerna inte gav klartecken. Istället byggde Botrygg bostadsrätter på platsen.

- Bankerna var tveksamma eftersom de inte har någon marknad att jämföra ägarlägenheterna med, säger Michael Cocozza.
?- Det skulle ha blivit mer fart om det hade varit tillåtet att ombilda befintliga hyreslägenheter till ägarlägenheter istället. Då hade de som bygger dessutom kunnat frigöra kapital för att investera i nya bostadsbyggen, fortsätter han.

I närheten av Malmö arena i Oxie planerar Skandinavisk Fastighetsfond för 300 nya bostäder, varav en tredjedel ägarlägenheter. Men även här är finansieringen för ägardelen högst osäker.

- Samfälligheten som ägarlägenheterna tillhör har företrädesrätt framför banken om någon medlem hamnar på obestånd. Bankerna vill inte ta risk på något de inte kan kontrollera, därför kommer det bli svårt för privatkunder att få lån hos banken, säger Jan Severa, vd på Skandinavisk Fastighetsfond.

Jan Severa skulle vilja börja bygga ägarlägenheterna i april 2010, men får starta med bostadsrätterna istället.

- Vi skjuter på ägarlägenheterna till 2011 och hoppas att bankerna hittat en modell där de slipper ta risken själva till dess, säger han.