Nu blir hyresrätter glödheta på börsen

Byggvärlden 2009-12-14

Friare hyror gör Heba och Wallenstam till vinnare bland börsbolagen. Men det är långt ifrån klart hur flexibel hyressättningen kommer att bli.

Fastighetsbolag som äger hyresrätter kan dra lite extra på munnen åt regeringens förslag om friare hyressättning.

När det gäller nyproduktion ligger hyrorna redan nära marknadshyror, medan hyrorna i äldre hyresfastigheter, och framför allt i centrala lägen i Stockholm, ligger långt under de nivåer som skulle gälla på en avreglerad marknad. Hyrorna skulle ta ett rejält skutt uppåt, kanske i vissa fall fördubblas, om de släpptes fria.

Regeringens förslag innebär inte att marknadshyror ska införas, däremot att allmännyttans hyrestak försvinner. Istället ska hyresmarknadens parter, Sabo (Sveriges allmännyttiga bostadsföretag), Hyresgästföreningen och Fastighetsägarna, förhandla om hyresnivåerna, men exakt hur det ska gå till kommer att utredas av Justitiedepartementet.

Det har tagit tid att komma överens, närmare bestämt fem år. Det började med att Fastighetsägarna skickade en anmälan till EU, för att hyressättningssystemet stred mot konkurrenslagstiftningen.

Fastighetsägarna gläds över att förslaget innebär att de själva kan förhandla med Hyresgästföreningen och inte vara styrda av de kommunala bostadsbolagens hyressättning. Sabo ska bli mer affärsmässigt, men ha kvar sin bostadssociala roll. Hyresgästföreningen verkade lättad över lösningen och att det inte istället kom direktiv från EU på att införa efterfrågestyrda hyror.

Bruksvärdessystemet verkar bli kvar. I slutet av 1960-talet släpptes hyresregleringen, som funnits sedan andra världskriget, och ersattes av bruksvärdessystemet. En lägenhets bruksvärde bestäms av bland annat planlösning, standard, storlek och läge.

Syftet med bruksvärdessystemet är att få hyrorna mer marknadsanpassade, att likvärdiga bostäder ska ha samma hyror, och att förhindra oskäliga hyror. Om hyresvärden och hyresgästen inte kommer överens ska hyran bestämmas av hyresnämnden och gå efter hyresnivån i de allmännyttiga bostadsföretagen.

I Malmö ligger hyrorna närmast marknadshyror, för att hyresgästernas värderingar legat till grund för hyressättningen och lägesfaktorn har fått spela en större roll än ?i Stockholm. Även Göteborg har en modell som tar hänsyn till fler parametrar än det traditionella bruksvärdet.

En Stockholmsmodell är under diskussion, där man bland annat ska ta mer hänsyn till bostadsområdets karaktär och läge. För att hyrorna ska återspegla efterfrågan bättre föreslås att Storstockholm ska delas in i flera zoner. Idag kan det vara samma hyra för en tvårummare i Stockholms innerstad och i Rågsved, söder om Stockholm. Ett steg bort från bruksvärdeshyror skulle även minska den svarta handeln av hyresrätter som uppstått.

Fastighetsbolagen Heba, Balder (efter sammanslagningen med Din Bostad), Wallenstam och Allokton har tyngst bostadsportföljer bland börsbolagen. Både Wallenstam och Heba bygger nytt och även om ett syfte med hyresreformen är att gynna investeringar i hyresrätter, finns det inte så mycket mer att hämta i form av höjda hyror.

För en nyproducerad tvårummare på 56 kvadratmeter i Stockholms stadsdel Hammarby Sjöstad får man pytsa ut 8200 kronor i månaden till hyresvärden Wallenstam. Men för Wallenstam och Heba skulle en friare hyressättning innebära högre hyror i de äldre bestånden med bra lägen och framför allt i Stockholmsområdet.

För Allokton, som äger hyresrätter spridda över landet men inte i Stockholm, kommer en friare hyressättning inte ha någon direkt effekt. Av Din Bostads fastigheter ligger 20 procent i Storstockholm och här kan hyrorna krypa uppåt.

Om både regeringens förslag och Stockholmsmodellen införs blir det attraktivare att äga hyresrätter. Men först ska förslaget ut på en ordentlig remissrunda och inte förrän i början av 2011 vet vi hur det blir. Enigheten talar för att det går i lås, men de allmänna bostadsbolagen kommer nog fortsätta att dominera hyresmarknaden, inte minst på grund av sin storlek.

Nästan bara nollor i hyresförhandlingarna

Bofast 2009-12-09

Höstens hyresförhandlingar har hittills gått i nollans tecken. 33 värdar fryser hyran nästa år och några sänker eller rabatterar. Men nu tror många att trenden vänder och att främst höjningar är att vänta.

2009 års förhandlingssäsong gav genomsnittliga hyresökningar i allmännyttan på 3,05 procent. Men för nästa år ser nivån ut att bli avsevärt lägre. Snittet för de hyror som hittills förhandlats fram för 2010 ligger på 0,4 procent.

Först ut med en överenskommelse för nästa år blev Bollnäs Bostäder – som landade på oförändrade hyror. Så kallade noll-höjningar har sedan blivit höstens melodi. Varje vecka har nya pressmeddelanden om frysta hyror glidit in i redaktionens mejllåda. I början av december hade hyresgästföreningen förhandlat sig fram till nollavtal i 27 allmännyttiga bolag.

Motivet, från såväl bostadsbolagen som hyresgästföreningarna, är att räntorna är låga, att inflationstakten ramlat ner på minus och att den stigande arbetslösheten sänker hyresgästernas förmåga att betala höga hyror.

Även flera privatvärdar har gått med på att frysa hyrorna nästa år. Mest omskrivet blev lågprisbyggaren Michael Cocozzas fastighetsbolag Botrygg, men även fem privata fastighetsägare i Jönköping låter bli att höja hyran.

Ett kommunägt bostadsföretag, västgötska Alebyggen, har till och med accepterat en hyressänkning på 1,09 procent.

Ett par bolag ger också hyresgästerna rabatt på hyran, med hänvisning till den låga räntan. Upplands-Brohus både fryser hyrorna och betalar tillbaka så gott som hela 2009 års hyreshöjning på 2,75 procent. Och Armada Fastighets AB i Österåker ger sina hyresgäster en julklapp genom att halvera decemberhyran – fast de har ännu inte börjat förhandla om nästa års hyror.

Bara åtta bostadsbolag har hittills skrivit avtal om höjda hyror.

Men snart bryts nolltrenden. Det tror i alla fall Roland Sernlind, förhandlingsansvarig på Sabo.

– Det går lättare att komma överens med Hyresgästföreningen om frysta hyror, så nollorna kommer först. Det är knöligare och svårare med höjningarna. Men nu kommer höjningsavtalen börja rulla in, säger han.

Han får delvis medhåll från Pär Svanberg, bostadspolitisk chef på Hyresgästföreningens riksförbund.

– Det är klart att det går snabbare med nollhöjningarna. Det blir krångligare när bostadsbolagen yrkar på kraftigare höjningar.

Fast han förnekar att Hyresgästföreningen av strategiska skäl bara skulle släppa fram frysta hyror i förhandlingssäsongens början – vilket en del allmännyttiga företrädare misstänker.

– Det är naturligt att nollorna kommer först, säger Pär Svanberg.

Däremot tror han inte att det nu blir en ketchupeffekt med höjningar som rasar in – eller att det nu är slut på nya nollavtal.

– Det hoppas jag verkligen inte. De låga räntorna bör få komma även hyresgästerna till del. Vi kommer att pröva alla höjningskrav, för att se om bolagen inte klarar sig med den höjning de fick förra året, säger Pär Svanberg.

Hyreskrav på uppemot 3,4 procent

Sveriges Radio Göteborg 2009-12-04

Familjebostäder, som nyligen lämnat sina hyreskrav, vill höja hyrorna med 3,1 procent nästa år.

Bostadsbolaget har redan tidigare krävt 3,4 procent och nu är det bara Poseidon som dröjer med att berätta vilken hyreshöjning man vill ha.

Av de tiotal bostadsföretag i Göteborgsområdet som hittills lämnat sina krav till Hyresgästföreningen är det bara BoTrygg och Öckeröbostäder som inte höjer alls och Alebyggen som vill sänka hyror med cirka 1 procent.

De övriga fem vill ha en höjning med allt från 1,6 till 3,4 procent.

Man motiverar kraven med ökade kostnader. Hyresgästföreningen anser däremot att företagen har god ekonomi och bör klara kostnadsökningarna.

Bostadstrenden ser ljusare ut

Byggindustrin 2009-11-05

Låg ränta och full fart på andrahandsmarknaden får bostadsbyggandet att vända uppåt - med det sker från rekordlåg nivå.

Det fallande bostadsbyggandet har bottnat och börjat vända uppåt. Möjligen handlar det om ett positivt trendskifte  – och i så fall i linje med Sveriges Byggindustriers prognos som kom för ett par veckor sedan – men det sker från historiskt mycket låga nivåer.

Sverige Bygger, som tillsammans med tidningen Byggindustrin sedan drygt ett decennium tagit fram Byggbarometern som månadsvis följer byggstartvolymerna runt om i landet, har tagit fram en nytt mät- och trendverktyg: Byggstartstrenden.
Här mäts kvartalsvis det samlade värdet på byggstarterna inom de olika delsektorerna under tolv månader. Detta värde jämförs sedan med föregående tolvmånadersperiod.

Följer man Byggstartstrenden för nyproduktion av bostäder bakåt från första kvartalet 2005 så ser man en brant fallande och negativ kurva sedan fjärde kvartalet 2007.

Vid utgången av andra kvartalet i år låg de uppmätta investeringsvolymerna för nystarter (rullande tolv månader) hela 43 procent lägre än för perioden juli 2007 till juli 2008. Men där planar nerförsbacken ut och mellan andra och tredje kvartalet har jämförelsetalet förbättrats med 6 procentenheter.
Det ser alltså ut som ett trendbrott.

– Om man, med mer eller mindre facit i hand, tittar på marknadsutvecklingen det senaste året, så var det nattsvart det fjärde kvartalet 2008. Sedan lättade det en aning under första kvartalet i år och har allt accelererat sedan dess. I dag känns marknaden stark, säger Kjell Jansson, vd på Besqab.

– Jag känner igen mig i kurvans utseende. De flesta aktörer som har outnyttjade byggrätter i dag verkar helst av allt starta så snabbt som möjligt. Men det finns fortfarande farthinder; det är lätt att fastna i planprocessen och banksystemet är fortfarande trögt. Det är fortsatt svårt att få loss kreditiv och det behövs höga nivåer av förhandsbokningar för att få klartecken från bankerna.

Bilden av bankernas agerande är tydlig: det är fortfarande ganska trögt att hitta projektfinansiering. Samtidigt ser det ut som om hushållen har lättare att få igenom nya bostadslån. Eskalerande köptryck och stigande skuldsättning hos de svenska hushållen gör att det åter börjat tisslats om risk för en bubbla på individ- och hushållsnivå. Sticker räntan iväg uppåt sitter förmodligen många nyblivna bostadsrättsinnehavare risigt till.

Hos de stora börsnoterade bostadsbyggarna råder just nu meddelarförbud i avvaktan på niomånadersrapporteringen. JM har dock redan lämnat sin rapport. Och utfallet ser ut att stämma med hypotesen om ett trendbrott.

Under årets nio första månader sålde JM 2 282 bostäder jämfört med 1 601 för samma period 2008 och man har byggstartat 1 446 bostäder (1 483).

”En god försäljning i den pågående produktionen och en god bokningsnivå medger produktionsstart av nya bostadsprojekt i takt med att projektfinansiering säkerställs”, skriver JMs koncernchef Johan Skoglund i rapporten.

Michael Cocozza, vd på Botrygg, håller också med om att det är ”klart bättre snurr på marknaden nu jämfört med i våras”. Förklaringen är, menar han, de låga räntorna som han räknar med kommer att stå sig under hela 2010.

– Nästa år drar vi igång 300 nya lägenheter där tre fjärdedelar är hyresrätter och en fjärdedel bostadsrätter. I somras var bankerna helt kalla, men nu är det lite bättre, säger Michael Cocozza.

– Jag är optimistisk när det gäller bostadsrätter. Hyresrätter är en annan femma. Vi startar en hel del hyresprojekt nästa år, men det verkar troligt att oppositionen kommer att föreslå ett stimulanspaket för nyproduktion av hyresrätter. Effekten kan bli en ”politisk styrd konjunktursvacka”, att företagen avvaktar med att dra igång projekt till dess att valet är avgjort, säger Michael Cocozza.

Byggstartstrenden:?Nyproduktion av bostäder
 Värdet på nystartade bostadsprojekt (nyproduktion) kvartalsvis. Summan motsvarar det samlade värdet på de projekt som startat de senaste tolvmånaderna och jämförs med föregående tolvmånadersperiod. Exempel vid fjärde kvartalet 2005 låg byggstarterna för rullande tolv månader 33 procent högre än vid föregående tolvmånadersperiod.

Bryter vallöftet om nya bostäder

Göteborgs Posten 2009-10-23

Trots stor bostadsbrist och ökad byggvilja backar politikerna från vallöftet om 2 000 nya lägenheter per år.

På torsdagen fanns 165 lediga lägenheter och 86 inflyttningsklara bostadsrätter i Göteborg. Samtidigt hade Boplats 96 546 aktiva sökande.

– Trycket har aldrig varit så högt under en lågkonjunktur. Vi har inte några vakanser. Folk står på kö också för dyra, nybyggda hyreslägenheter och ungdomar köper bostadsrätt för att det inte finns något annat, säger Carl-Johan Korsås, vd på AB Framtiden, som driver allmännyttan i Göteborg.

Men i fastighetsnämndens budget nästa år minskar målet till 1 500 nya lägenheter.

– Vi måste vara realistiska. Förseningar, överklaganden och tveksamheter att gå igång med nya byggen gör att vi inte klarar det gamla målet på 2 000 nya bostäder, säger Owe Nilsson (S), kommunalråd med ansvar för bostadspolitiken i Göteborg.

Han beklagar till exempel att miljöpartiet gick samman med de borgerliga och stoppade alla byggplaner vid Svaleboskogen. Det kunde ha blivit flera hundra nya lägenheter.

Kia Andréasson (MP) beklagar å sin sida att kommunen dragit igång planarbeten för Skanstorget, Svalebo, Norra Guldheden och andra områden som väcker stark opinion.

– Vi vill bygga där det redan finns kollektivtrafik. Men inte förtäta i fina grönområden, säger Kia Andréasson.

Samtidigt visar GP:s rundringning en stor byggvilja både hos allmännyttan och privata byggbolag.

Finanserna är mycket goda och alla svenska banker är villiga att ställa upp med lån till allmännyttan. Byggkostnaderna har minskat cirka 20 procent, vilket bidrar till billigare lägenheter.

Men trots det lär de kommunala bostadsbolagen inte klara målet att byggstarta cirka 500 lägenheter varje år.

Byggstart tidigast om tre år

– Vi behöver markanvisning till stora områden och vet att planer är på gång. I bästa fall blir det byggstart vid Selma Lagerlöfs torg och Kortedala torg om tre år, säger Carl-Johan Korsås.

Allmännyttan byggstartar 200 hyreslägenheter nästa år. Största projektet är påbyggnader i Krokslätt, vilket inte kräver ny mark.

Privata byggbolag kan också uppleva starkt motlut:

– Göteborg hade fått många fler hyresrätter om man inte valt att satsa på stora bolag som bygger dyra bostadsrätter på Norra älvstranden. Andra planer hejdas av att de inte får sålt nu, säger Joachim Arcari, vd på Botrygg Bygg.

Bolaget hade 17 000 sökande till 96 nya lägenheter vid Örebrogatan på Hisingen. År 2005 vann Botrygg en markanvisning vid Kyrkbyn, men planprocessen drog ut på tiden och överklagades. Först i förra veckan fick de klartecken från regeringen.

Bygg Vesta är nykomling i Göteborg och har haft liknande problem att komma fram i ”plankön”. Det tog fem år innan bolaget fick sin första detaljplan, denna vecka gav byggnadsnämnden klartecken till 77 hyresrätter på Guldheden.

Under samma fem år hann de bygga 850 lägenheter i Stockholm och Malmö.

– Men snart räknar vi också med att bygga 138 hyresrätter vid Lindholmsallén. Ikano Bostaden hoppade av det projektet för att satsa mer i Stockholm, säger Gunnar Nordfeldt, vd på ByggVesta.

Bygger billiga bostadsrätter

Hökerums Bygg är lierade med Bygg Vesta och ska bygga 130 bostadsrätter vid Lindholmsallén. Bolagets första bygge i Göteborg, 96 bostadsrätter i Länsmansgården, blev snabbt fulltecknat.

– Billiga bostadsrätter säljer bra. Hyfsat markpris och standardhus gör att också ungdomarna har råd, säger Sigvard Ståhl, vd på Hökerums Bygg.

FAKTA: Bostäder 1 500 nya lägenheter i år

Fastighetskontorets prognos visar 1 500 inflyttningsklara lägenheter i år. Här är siffror från tidigare år:

2005: 1389 lägenheter

2006: 1920

2007: 1206

2008: 2459

660 lägenheter påbörjade i år

Mellan januari och augusti påbörjades 660 lägenheter i Göteborg. Största projektet är Friggagatan, med 450 små hyresrätter. Inget stora nybyggen startade hösten 2009. Antal påbörjade lägenheter i nybyggnation:

2005: 1563

2006: 1948

2007: 2121

2008: 1320

Nytt mål 1 500 lägenheter

Enligt fastighetsnämndens budget 2010 ska 1 500 lägenheter färdigställas. Fastighetskontoret ska säkra att erforderlig mark görs tillgänglig för planerad bebyggelse. Stadsbyggnadskontoret ska arbeta fram planer till 3 000 bostäder.

Tidigare mål var 2 000 lägenheter per år i Göteborg. I Stockholm har man valt att sätta ett politiskt mål att 15 000 lägenheter ska påbörjas under mandatperioden = 4 år.

Källa: Fastighetskontoret

Inga hyreshöjningar 2010?

Ur Barbros bostadsblogg 2009-10-14


Idag tar jag tåget till Linköping för att medverka vid en presskonferens. Hyresgästföreningen och Botrygg AB är överens om att inga hyresgäster ska få några höjda hyror nästa år. Åtminstone inte de som bor hos Botrygg i Stockholm, Göteborg, Linköping och Norrköping.

Det låga ränteläget gör att hyrorna inte behöver höjas, säger Michael Cocozza, vd för Botrygg. För några år sedan var han överens med oss om att sänka hyrorna. Då var jag också i Linköping på presskonferens. Så jag går jag gärna upp i arla morgonstund varenda dag om det behövs för att heja på alla som ser till att hyrorna inte rör sig uppåt nu när räntan är låg.

Man drömmer ju om att till slut få ta en tripp till Sandviken och Gotland där de krävt höjningar på 4,8 procent på grund av förväntade räntehöjningar. Idag ligger styrräntan på 0,25 procent och Riksbanken säger att den ska börja höjas först om ett år. Detta besked verkar dock inte ha nått Sandviken och Gotland.

Sandvikenhus och Gotlandshem borde kanske vara på plats i Linköping för att provlyssna på hur det kan låta på en presskonferens där man berättar att hyrorna ska ligga still där de är.

Botryggs hyresgäster slipper höjningar

Byggvärlden 2009-10-14

Hyresgästerna hos Botrygg Bygg kan se fram emot ett år utan hyreshöjningar.

Förutom att nyproducera hyreshus äger och förvaltar Botrygg Bygg 1 200 hyreslägenheter i Stockholm, Göteborg, Linköping och Norrköping. Nästa år blir hyrorna oförändrade.

– För 2010 räknar vi med kostnadshöjningar för såväl drift- som fastighetsskatt. Men detta tas ut av att räntekostnaderna i dag ligger lägre än förra hösten. Mot bakgrund av att inflationen i september låg på minus 0,8 procent ter sig en oförändrad hyra rimlig, säger Michael Cocozza, Botryggs vd, i ett pressmeddelande.

Barbro Engman på Hyresgästföreningen är nöjd med uppgörelsen med Botrygg och anser att den lägre räntan borde innebära oförändrade hyror i hela landet.

– Det märkliga är att inte fler fastighetsägare agerar likadant. Trots att räntan är låg har vi fått flera krav på rejäla hyreshöjningar runt om i landet. Nu förutsätter jag att fler fastighetsägare, både allmännyttiga och privata, gör som Botrygg, säger hon.

Sval reaktion på nollavtal

Skånskan 2009-10-14

Hyresgästföreningens riksutspel om att avstå från hyreshöjningar 2010 får ett svalt mottagande bland Malmövärdarna. MKB påpekar att man inte bara kan titta på de låga räntorna och privatvärdarna räknar med några procents höjning nästa år.

Det är en uppgörelse med bostadsbolaget Botrygg AB med 1200 lägenheter i Mellansverige som Hyresgästföreningen anser borde vara normgivande. Botrygg avstår från hyreshöjningar med hänvisning till att räntan sjunkit kraftigt sedan i fjol och den rekordlåga inflationen som till och med är negativ just nu.

De faktorerna räcker för att täcka ökade kostnader för drift och fastighetsskatt, menar Botryggs vd Michael Cocozza.

Hyresgästföreningens riksordförande Barbro Engman pekar också att hyresvärdarna gynnats kraftigt aV fjolårets uppgörelse.
– De har tjänat grova pengar på att man då gjorde en annan räntebedömning. I fjol, innan finanskrisen låg styrräntan på 4,25 procent, i dag är den 0,25. Det är en jäkla skillnad.

Hon ser inte heller Botrygg som en unik uppgörelse, förutsättningarna finns att andra följer efter.
– Visst, alla värdar har olika förutsättningar, det skiljer lokalt i taxor och avgifter. Men det som är lika för alla är räntan, och det är en tung faktor.

Återstå att se hur utfallet blir. Haqvin Svenson, vice vd på MKB, påpekar att hyresförhandlingarna försenas i år beroende på att läget är ovanligt komplext och svårbedömt.
– Det är för tidigt att säga något om våra hyreskrav ännu. Men när det gäller räntan är den bara en av många faktorer som påverkar. Det handlar också om underhållsbehov, kvalitetsutveckling och taxestruktur bland annat.

Stefan Lindvall, vd för Fastighetsägarnas Syd som företräder privatvärdar med cirka 14000 lägenheter i Malmö, ger ett tydligare besked. Någon nolluppgörelse är inte aktuell.
– Visst, i sak stämmer det att räntan är låg och att konsumentindex till och med varit negativt. Men privatvärdarna har många andra kostnader än bara räntorna. Bland annat en uppräkning av driften och ökade lönekostnader – och alla har inte heller rörliga räntor.
– Det är uppenbart att det behövs en höjning. Säkert ett par procent, påpekar Stefan Lindvall.

Fastighetsägarna Syd har nyligen påkallat förhandlingar med sikt på nya hyror från årsskiftet. Men kraven är ännu inte preciserade.

JM bygger mer än väntat

Byggvärlden 2009-10-02

Det har gått trögt för byggbolagen. Men under tredje kvartalet byggstartade JM 698 bostäder, vilket var fler än väntat.

461 av produktionsstarterna var inom JM Bostad Stockholm och 237 inom JM Bostad Riks.
– Det är glädjande att efterfrågan medger starter av nya bostadsprojekt i större omfattning. Finansieringsläget har också fortsatt förbättrats under det tredje kvartalet. Trögheten i finansieringsprocessen kvarstår dock där det är för tidigt att bedöma förutsättningen inför planerade starter under det fjärde kvartalet, säger vd Johan Skoglund i en kommentar.

När efterfrågan på bostadsrätter minskade kraftigt började JM satsar mer på hyresrättsbyggande. 224 av de nästan 700 byggstarterna är hyresrätter åt Stockholmshem. Hyresrätter ger lägre risk men också lägre marginaler.

Kritik mot Stockholms stads gräddfil

Byggvärlden 2009-06-12

Stockholm stad ska prioritera bostadsbolaget Wallenstam i sin markanvisningsprocess. Det har fått Michael Cocozza, vd på Botrygg Bygg, att reagera starkt.

– Det är ett felaktigt sätt att främja produktion av hyresrätter, säger han.

I konkreta tal innebär överenskommelsen att staden ska anvisa över 250 lägenheter till Wallenstam. Stadens syfte var att det ska byggas fler hyresrätter.

– Våra mål om blandade upplåtelseformer och 6 000 hyresrätter under mandatperioden innebär att vi behöver en betydande privat hyresrättsproduktion utöver den som stadens egna bostadsbolag står för, sa finansborgarrådet Sten Nordin (M) i ett pressmeddelande.

Wallenstam ska i sin tur se till att projekten sätts igång snabbt. Och fler byggbolag kan bli prioriterade på samma sätt:
– Jag håller öppet för liknande handslag med alla byggherrar som vill bidra till fler hyresrätter i Stockholm.

Michael Cocozza, vd för Botrygg Bygg, är upprörd över att Stockholm ger Wallenstam en gräddfil till stadens mark.
– Det är bättre att gå ut till alla bolag och säga att nu ska vi bygga. Det ska inte vara så att vi måste uppvakta Sten Nordin på olika sätt för att få bygga, säger Michael Cocozza.

Han ser utspelet som ett led i en trend av minskad konkurrens om Stockholms mark. Enligt exploateringskontorets anbudsstatistik anvisades mark i 92 procent av fallen i form av direktanvisning och 8 procent genom anbud både 2009 och 2008. 2007 var fördelningen något jämnare, 64 procent i direktanvisning och 36 procent genom anbud.

– Från S-sidan använder man sig av konkurrens och en fri marknad när man har makten, men Moderaterna som säger sig vara för fri konkurrens ger fullständigt katten i det och håller på med direktanvisningar i stället, säger Michael Cocozza.

Han ska nu skriva till riksdagens civilutskott för att påtala behovet av ett regelverk på området.
– Det är dags att riksdagen tar tag i det här och ställer krav på kommunerna att fördela mark enligt samma principer som när man handlar varor, säger Michael Cocozza.

Thord Swedenhammar, biträdande borgarrådssekreterare åt Sten Nordin, säger att flera byggherrar har hört av sig med önskemål att bli prioriterade på samma sätt som Wallenstam efter att överenskommelsen blev offentlig.

Varför använder ni direktanvisningar mer än anbudstävlingar?
– Anbud används när man inte har en klar uppfattning om marknadsvärdet i ett specifikt område. I annat fall använder vi oss gärna av direktanvisning. Under 2009 har det varit svårare att bedöma markvärden på grund av lågkonjunkturen, därför kan det finnas tveksamheter från byggherrens sida att ingå i ett anbudsförfarande, därför väljer vi att direktanvisa, säger Thord Swedenhammar.

Leder inte direktanvisningar till minskad konkurrens?
– Det är konkurrens ändå, men i ett tidigare skede. Det handlar om att man får presentera sina förslag i dialog med tjänstemännen.

130 nya lägenheter till Norr Tull

Norrköpings Tidningar 2009-06-03

Norrköping

Planerna på nya bostäder i närheten av Norr Tull har kommit in i en ny fas. Där handlar det om en blandning av bostadsrätter, hyresrätter och ett gruppboende.

Det är ett kvarter med ett mycket attraktivt läge. Kvartersnamnet är Krogen och det ligger granne med Norr tull och inte så långt från Resecentrum. Här finns Karl Johan-skolan, men i övrigt består ytan av ett parkområde och parkering.

Inga bidrag

 För två år sedan antog stadsplaneringsnämnden anbudet från bostadsbolaget Botrygg Bygg AB för det aktuella kvarteret. Affärsidén hos Botrygg har tidigare varit att bygga billigt i form av hyresrätter, men vid kvarteret Krogen kommer det att handla om 80 procent bostadsrätter och 20 procent hyreslägenheter. Orsaken är att det inte finns statliga bidrag.

Det vinnande förslaget bygger på att Karl Johan-skolan bevaras och att byggnaden renoveras. Möjlig verksamhet där är fortsatt föreningsverksamhet, lokaler för kontor/utbildning eller bostäder.

Upp till sju våningar

Användningen av skolan är fri, så länge som bevarandet av själva byggnaden eller omgivningen inte störs.

Totalt omfattar byggrätten 130 lägenheter och ett gruppboende på 12 lägenheter. De nya husen får uppföras i sex-sju våningar, med inredd vind. Ut mot Plankgatan tillåts två indragna takvåningar.
Enligt kommunledningen föll valet på Bo-Trygg för att Karl Johan-skolan skulle vara kvar i bolagets förslag, att utformningen av husen var väldigt tilltalande och det fanns en blandning av bostadsformer. Botrygg betalade även bäst.

Samrådstiden för det planerade bygget gick ut tidigare i veckan.

Så tacklar företagen krisen

Byggvärlden 2009-05-28

Lågkonjunkturen och finanskrisen har skakat om byggbolagen. Och de spår fortsatt tuffa tider.

– Vi anpassar organisationen och kostnaderna till lägre volymer, säger Olle Ehrlén, koncernchef på NCC.

Byggvärlden har kartlagt de fyra största byggbolagens åtgärder för att rida ut stormen.

NCC har tidigare meddelat att personalneddragningar om 2 500 tjänster kommer att genomföras under 2008 och första halvåret 2009.
– Det kommer att bli ytterligare uppsägningar i höst, säger Olle Ehrlén, koncernchef NCC, till Byggvärlden.
– Jag kan däremot inte ge några siffror på hur många som kommer att beröras, det ser olika ut regionalt och inom olika avdelningar.

Bostadsbyggandet i egen regi är viktigt för alla de fyra storbolagen. NCC kör nu reklamkampanjen ”Ett rum på köpet.” Försäljningen har tagit fart men det är till en lägre prisnivå.

Bolagen är försiktiga med att starta nya projekt. NCC startade under första kvartalet 2009 ett bostadsprojekt i Tyskland och ett i Norge. I Sverige byggstartades inte en enda lägenhet.
– I april har vi däremot gått ut med att vi kommer att starta ett projekt i Malmö, säger Olle Ehrlén.

JM håller på att vrida om sin verksamhet från bostadsrätter och sneglar mer på hyresrättsmarknaden. Även övriga bolag framhåller hyresrätterna.

Mats Paulsson, huvudägare och koncernchef på Peab, tror att de kraftiga räntesänkningarna leder till att det byggs mer. Bostadsbehovet, och framför allt behovet av hyresrätter, är stort.

– Med en effektiv produktion och rimliga markpriser ser vi förutsättningar för ett ökat antal hyresrättsprojekt framöver. Kommuner med bostadsbrist framför önskemål om att snabbt komma igång med bostadsproduktion för att kunna möta efterfrågan, säger Mats Paulsson.

Skanska, NCC och Peab väntar sig också kunna ta nya kontrakt inom infrastruktur. Peab står genom köpet av Peab Industri väl rustat och är starka på anläggningssidan med flera olika verksamheter.

Första kvartalet innebär alltid en säsongsmässig nedgång. Men i år är det extra dystert, särskilt sett till orderingången. För Skanska sjönk orderingången med 37 procent jämfört med motsvarande period året innan. Nu ser de en ljusning på USA-marknaden där Barack Obamas tal om att stötta infrastrukturprojekt gjorde att byggherrarna avvaktade.

– Projekten drogs tillbaka för de ville se om de kunde få stimulansbidrag. Nu är reglerna klara och vi märker en hög aktivitet på marknaden säger Johan Karlström, Skanskas koncernchef, som räknar med en volymnedgång på 10 procent under 2009.
– Vårt fokus kommer att vara att kapa overheadkostnader, kassaflödet och riskhantering, säger Johan Karlström.

För de fyra storbolagen gäller att anpassa kostymen till lägre volymer.
– Vi tar inte jobb för att hålla sysselsättningen uppe eller konkurrerar genom att sänka priserna, säger Olle Ehrlén, som trots kristider verkar avspänd:

– Vi har varit med om lågkonjunkturer förut och vet att vi kan gå stärkta ur den, det gäller bara att hålla ut. Min ambition är att NCC ska vara bättre när vi går ur lågkonjunkturen.

Och det går också att se till fördelarna:
– Leverantörer och underentreprenörer är mer intresserade av projekten så kostnaderna är betydligt lägre. Vi har gått ut och förhandlat om avtalen med våra leverantörer, säger Olle Ehrlén.

Fakta Fakta / Så tacklar bolagen krisen

NCC:

Anpassar organisationen med ytterligare uppsägningar

Få byggstarter

Reklamkampanjer – Ett rum på köpet

Sänkt pris på bostäder (kampanjen)

Minska overheadkostnader

Bildande av NCC Infra

NCC Housing, en ny affärsenhet

Fokus på kassaflöde och kapitalbindning

Skanska:

Få byggstarter

Minska overheadkostnader

Fokus på kassaflöde

Fokus på riskhantering

Sänkt pris på bostäder i Finland

Planerar att investera i mark, projekt och företag framöver.

Reklamkampanj

Lobbyverksamhet; uppvaktat regeringen med krav på stödåtgärder

JM:

Sänkt pris på bostäder

Reklamkampanj

Uppsägningar

Bygger hyresrätter

Säljer påbörjade bostadsprojekt

Ändrad regionindelning i JM Bostad

Minskad ledningsgrupp

Ritar om och förminskar bostäder

Peab:

Satsar på anläggning

Köp av Peab Industri

Lobbyverksamhet

Storsatsning på vindkraft

Uppsägningar

JM kritiserar byggreglerna

Byggvärlden 2009-05-15

Boverkets krav att nybyggda badrum ska vara tillgängliga för rullstolsburna är för hårda, anser JM. Kraven leder till en konflikt med kommunernas önskan om fler billiga smålägenheter.
– Det är svårt att gå kommunerna till mötes med de kraven, säger Anna Grinneby på JM.

Enligt JM är det svårt att bygga små, billiga lägenheter på grund av Boverkets tillgänglighetskrav.

– Om man bygger en tvåa på 48 kvadrat känns det fel att lägga en stor del i badrummet. Det blir oproportionerligt i förhållande till lägenheten i övrigt. Och vi vet att det efterfrågas små, kompakta lägenheter. De stora badrummen blir en extrayta som man inte vill ha, säger Ann-Margret Haglund, projektchef på JM.

Anna Grinneby, projekteringschef på JM Bostad Stockholm nord, menar att det finns en inneboende konflikt mellan Boverkets krav och kommunernas önskan att det ska byggas billiga hyresrätter och smålägenheter.

– Alla utrymmeskrav har ökat. I grund och botten är det bra, men det är svårt att gå kommunerna till mötes med de kraven, säger Anna Grinneby.

Hon efterfrågar i stället mer flexibla lösningar, till exempel att en handikappanpassad reservlägenhet byggs i ett område så att en boende som blir rullstolsburen har möjlighet att flytta dit. En annan lösning hon föreslår är att en gemensam toalett, tillgänglig för rullstolsburna besökare, byggs i fastigheten.

– Med små ytor är det omöjligt att vara öppen för alla eventualiteter, säger hon.

Även Stockholms Studentkårers Centralorganisation (SSCO) har föreslagit att delar av ett nytt hus kan handikappanpassas, i stället för hela.

– Tillgänglighetskraven ökar byggkostnaderna och minskar antalet lägenheter man kan bygga på en yta, säger Love Hansson, vice ordförande för SSCO.

Ingrid Hernsell på Boverkets byggregelenhet hänvisar förslaget vidare till riksdagen.
– Det är helt en politisk fråga. Det är riksdagen som har bestämt att bostäder ska vara tillgängliga, säger hon.

Att det skulle bli billigare att bygga mindre badrum menar hon delvis är en illusion.
– Det är installationerna som kostar. Om man sparar in en kvadratmeter gör det väldigt lite på byggkostnaden, säger hon.

Riksdagen lagstiftade på 1970-talet att bostäder ska vara tillgängliga för rörelsehindrade.
– De flesta bostäder är byggda före dess så det finns många bostäder som inte är tillgängliga. Då resonerade man att det är rimligt att de bostäder man bygger nya ska vara tillgängliga, berättar Ingrid Hernsell.

Men frågan om tillgänglighet kommer att dyka upp igen inom kort. Boverket har fått i uppdrag att ta fram ett underlag till regeringen om studenters situation på bostadsmarknaden. Uppdraget ska redovisas den sista december i år.

Fakta Fakta / Badrummet måste rymma en rullstol

Tillgänglighetskraven regleras i byggnadsverkslagen och byggnadsverksförordningen och ingår i Boverkets byggregler.

Enligt kraven måste minst ett badrum i en lägenhet som endast omfattar ett våningsplan vara rymligt nog för en rullstol.

För lägenheter som sträcker sig över flera våningsplan räcker det med att ett badrum i entréplanet är så stort.

Enligt den standard som Boverket hänvisar till måste badrummet minst mäta 1,70 meter gånger 1,90 meter för att uppfylla lagstiftningens krav.

Botrygg prispressar energisnåla lägenheter

Byggvärlden 2009-04-27

Solfångare, gröna tak och ventilation via kulvertar. Det är några av miljölösningarna när Botrygg bygger 105 hyresrätter i Lundby Kyrkby i Göteborg i höst, skriver Miljörapporten.

Botrygg kallar konceptet Energi/Miljö-hus och konceptet prövas också i Västra Hamnen i Malmö. Bostäderna byggs med så kallad construction management – en delad entreprenad där Botrygg köper in alla byggtjänster och står för projektering och byggledning.

– Vi köper 20 varugrupper direkt från fabrik och importerar cirka 15 procent av byggmaterialet. Sammantaget leder det till att byggkostnaden blir 10-15 procent lägre jämfört med om vi skulle låta ett byggbolag göra allt, säger Joachim Arcari, projektledare på Botrygg Bygg, till Miljörapporten. Han är ansvarig för projektet i Lundby Kyrkby i Göteborg.

Förutom tjockare isolering har husen färre antal fönster samt krympt fönsterstorlek. Gröna sedumtak renar dagvattnet och isolerar mot värme och kyla. Ventilationen sker via självdrag med inkommande luft ifrån markkulvert. Därmed förvärms respektive kyls luften av marken innan den kommer in i lägenheten beroende på årstid.

Förutsatt att bergvärme står för uppvärmningen hamnar mängden köpt energi för husen på 29 kilowattimmar per kvadratmeter och år. Används fjärrvärme hamnar nivån på 75 kWh.

– Det lutar åt att vi kommer att installera bergvärme, säger Joachim Arcari.