Byggvärlden 2009-12-14
Friare hyror gör Heba och Wallenstam till vinnare bland börsbolagen. Men det är långt ifrån klart hur flexibel hyressättningen kommer att bli.
Fastighetsbolag som äger hyresrätter kan dra lite extra på munnen åt regeringens förslag om friare hyressättning.
När det gäller nyproduktion ligger hyrorna redan nära marknadshyror, medan hyrorna i äldre hyresfastigheter, och framför allt i centrala lägen i Stockholm, ligger långt under de nivåer som skulle gälla på en avreglerad marknad. Hyrorna skulle ta ett rejält skutt uppåt, kanske i vissa fall fördubblas, om de släpptes fria.
Regeringens förslag innebär inte att marknadshyror ska införas, däremot att allmännyttans hyrestak försvinner. Istället ska hyresmarknadens parter, Sabo (Sveriges allmännyttiga bostadsföretag), Hyresgästföreningen och Fastighetsägarna, förhandla om hyresnivåerna, men exakt hur det ska gå till kommer att utredas av Justitiedepartementet.
Det har tagit tid att komma överens, närmare bestämt fem år. Det började med att Fastighetsägarna skickade en anmälan till EU, för att hyressättningssystemet stred mot konkurrenslagstiftningen.
Fastighetsägarna gläds över att förslaget innebär att de själva kan förhandla med Hyresgästföreningen och inte vara styrda av de kommunala bostadsbolagens hyressättning. Sabo ska bli mer affärsmässigt, men ha kvar sin bostadssociala roll. Hyresgästföreningen verkade lättad över lösningen och att det inte istället kom direktiv från EU på att införa efterfrågestyrda hyror.
Bruksvärdessystemet verkar bli kvar. I slutet av 1960-talet släpptes hyresregleringen, som funnits sedan andra världskriget, och ersattes av bruksvärdessystemet. En lägenhets bruksvärde bestäms av bland annat planlösning, standard, storlek och läge.
Syftet med bruksvärdessystemet är att få hyrorna mer marknadsanpassade, att likvärdiga bostäder ska ha samma hyror, och att förhindra oskäliga hyror. Om hyresvärden och hyresgästen inte kommer överens ska hyran bestämmas av hyresnämnden och gå efter hyresnivån i de allmännyttiga bostadsföretagen.
I Malmö ligger hyrorna närmast marknadshyror, för att hyresgästernas värderingar legat till grund för hyressättningen och lägesfaktorn har fått spela en större roll än ?i Stockholm. Även Göteborg har en modell som tar hänsyn till fler parametrar än det traditionella bruksvärdet.
En Stockholmsmodell är under diskussion, där man bland annat ska ta mer hänsyn till bostadsområdets karaktär och läge. För att hyrorna ska återspegla efterfrågan bättre föreslås att Storstockholm ska delas in i flera zoner. Idag kan det vara samma hyra för en tvårummare i Stockholms innerstad och i Rågsved, söder om Stockholm. Ett steg bort från bruksvärdeshyror skulle även minska den svarta handeln av hyresrätter som uppstått.
Fastighetsbolagen Heba, Balder (efter sammanslagningen med Din Bostad), Wallenstam och Allokton har tyngst bostadsportföljer bland börsbolagen. Både Wallenstam och Heba bygger nytt och även om ett syfte med hyresreformen är att gynna investeringar i hyresrätter, finns det inte så mycket mer att hämta i form av höjda hyror.
För en nyproducerad tvårummare på 56 kvadratmeter i Stockholms stadsdel Hammarby Sjöstad får man pytsa ut 8200 kronor i månaden till hyresvärden Wallenstam. Men för Wallenstam och Heba skulle en friare hyressättning innebära högre hyror i de äldre bestånden med bra lägen och framför allt i Stockholmsområdet.
För Allokton, som äger hyresrätter spridda över landet men inte i Stockholm, kommer en friare hyressättning inte ha någon direkt effekt. Av Din Bostads fastigheter ligger 20 procent i Storstockholm och här kan hyrorna krypa uppåt.
Om både regeringens förslag och Stockholmsmodellen införs blir det attraktivare att äga hyresrätter. Men först ska förslaget ut på en ordentlig remissrunda och inte förrän i början av 2011 vet vi hur det blir. Enigheten talar för att det går i lås, men de allmänna bostadsbolagen kommer nog fortsätta att dominera hyresmarknaden, inte minst på grund av sin storlek.
