130 nya lägenheter till Norr Tull

Norrköpings Tidningar 2009-06-03

Norrköping

Planerna på nya bostäder i närheten av Norr Tull har kommit in i en ny fas. Där handlar det om en blandning av bostadsrätter, hyresrätter och ett gruppboende.

Det är ett kvarter med ett mycket attraktivt läge. Kvartersnamnet är Krogen och det ligger granne med Norr tull och inte så långt från Resecentrum. Här finns Karl Johan-skolan, men i övrigt består ytan av ett parkområde och parkering.

Inga bidrag

 För två år sedan antog stadsplaneringsnämnden anbudet från bostadsbolaget Botrygg Bygg AB för det aktuella kvarteret. Affärsidén hos Botrygg har tidigare varit att bygga billigt i form av hyresrätter, men vid kvarteret Krogen kommer det att handla om 80 procent bostadsrätter och 20 procent hyreslägenheter. Orsaken är att det inte finns statliga bidrag.

Det vinnande förslaget bygger på att Karl Johan-skolan bevaras och att byggnaden renoveras. Möjlig verksamhet där är fortsatt föreningsverksamhet, lokaler för kontor/utbildning eller bostäder.

Upp till sju våningar

Användningen av skolan är fri, så länge som bevarandet av själva byggnaden eller omgivningen inte störs.

Totalt omfattar byggrätten 130 lägenheter och ett gruppboende på 12 lägenheter. De nya husen får uppföras i sex-sju våningar, med inredd vind. Ut mot Plankgatan tillåts två indragna takvåningar.
Enligt kommunledningen föll valet på Bo-Trygg för att Karl Johan-skolan skulle vara kvar i bolagets förslag, att utformningen av husen var väldigt tilltalande och det fanns en blandning av bostadsformer. Botrygg betalade även bäst.

Samrådstiden för det planerade bygget gick ut tidigare i veckan.

Så tacklar företagen krisen

Byggvärlden 2009-05-28

Lågkonjunkturen och finanskrisen har skakat om byggbolagen. Och de spår fortsatt tuffa tider.

– Vi anpassar organisationen och kostnaderna till lägre volymer, säger Olle Ehrlén, koncernchef på NCC.

Byggvärlden har kartlagt de fyra största byggbolagens åtgärder för att rida ut stormen.

NCC har tidigare meddelat att personalneddragningar om 2 500 tjänster kommer att genomföras under 2008 och första halvåret 2009.
– Det kommer att bli ytterligare uppsägningar i höst, säger Olle Ehrlén, koncernchef NCC, till Byggvärlden.
– Jag kan däremot inte ge några siffror på hur många som kommer att beröras, det ser olika ut regionalt och inom olika avdelningar.

Bostadsbyggandet i egen regi är viktigt för alla de fyra storbolagen. NCC kör nu reklamkampanjen ”Ett rum på köpet.” Försäljningen har tagit fart men det är till en lägre prisnivå.

Bolagen är försiktiga med att starta nya projekt. NCC startade under första kvartalet 2009 ett bostadsprojekt i Tyskland och ett i Norge. I Sverige byggstartades inte en enda lägenhet.
– I april har vi däremot gått ut med att vi kommer att starta ett projekt i Malmö, säger Olle Ehrlén.

JM håller på att vrida om sin verksamhet från bostadsrätter och sneglar mer på hyresrättsmarknaden. Även övriga bolag framhåller hyresrätterna.

Mats Paulsson, huvudägare och koncernchef på Peab, tror att de kraftiga räntesänkningarna leder till att det byggs mer. Bostadsbehovet, och framför allt behovet av hyresrätter, är stort.

– Med en effektiv produktion och rimliga markpriser ser vi förutsättningar för ett ökat antal hyresrättsprojekt framöver. Kommuner med bostadsbrist framför önskemål om att snabbt komma igång med bostadsproduktion för att kunna möta efterfrågan, säger Mats Paulsson.

Skanska, NCC och Peab väntar sig också kunna ta nya kontrakt inom infrastruktur. Peab står genom köpet av Peab Industri väl rustat och är starka på anläggningssidan med flera olika verksamheter.

Första kvartalet innebär alltid en säsongsmässig nedgång. Men i år är det extra dystert, särskilt sett till orderingången. För Skanska sjönk orderingången med 37 procent jämfört med motsvarande period året innan. Nu ser de en ljusning på USA-marknaden där Barack Obamas tal om att stötta infrastrukturprojekt gjorde att byggherrarna avvaktade.

– Projekten drogs tillbaka för de ville se om de kunde få stimulansbidrag. Nu är reglerna klara och vi märker en hög aktivitet på marknaden säger Johan Karlström, Skanskas koncernchef, som räknar med en volymnedgång på 10 procent under 2009.
– Vårt fokus kommer att vara att kapa overheadkostnader, kassaflödet och riskhantering, säger Johan Karlström.

För de fyra storbolagen gäller att anpassa kostymen till lägre volymer.
– Vi tar inte jobb för att hålla sysselsättningen uppe eller konkurrerar genom att sänka priserna, säger Olle Ehrlén, som trots kristider verkar avspänd:

– Vi har varit med om lågkonjunkturer förut och vet att vi kan gå stärkta ur den, det gäller bara att hålla ut. Min ambition är att NCC ska vara bättre när vi går ur lågkonjunkturen.

Och det går också att se till fördelarna:
– Leverantörer och underentreprenörer är mer intresserade av projekten så kostnaderna är betydligt lägre. Vi har gått ut och förhandlat om avtalen med våra leverantörer, säger Olle Ehrlén.

Fakta Fakta / Så tacklar bolagen krisen

NCC:

Anpassar organisationen med ytterligare uppsägningar

Få byggstarter

Reklamkampanjer – Ett rum på köpet

Sänkt pris på bostäder (kampanjen)

Minska overheadkostnader

Bildande av NCC Infra

NCC Housing, en ny affärsenhet

Fokus på kassaflöde och kapitalbindning

Skanska:

Få byggstarter

Minska overheadkostnader

Fokus på kassaflöde

Fokus på riskhantering

Sänkt pris på bostäder i Finland

Planerar att investera i mark, projekt och företag framöver.

Reklamkampanj

Lobbyverksamhet; uppvaktat regeringen med krav på stödåtgärder

JM:

Sänkt pris på bostäder

Reklamkampanj

Uppsägningar

Bygger hyresrätter

Säljer påbörjade bostadsprojekt

Ändrad regionindelning i JM Bostad

Minskad ledningsgrupp

Ritar om och förminskar bostäder

Peab:

Satsar på anläggning

Köp av Peab Industri

Lobbyverksamhet

Storsatsning på vindkraft

Uppsägningar

JM kritiserar byggreglerna

Byggvärlden 2009-05-15

Boverkets krav att nybyggda badrum ska vara tillgängliga för rullstolsburna är för hårda, anser JM. Kraven leder till en konflikt med kommunernas önskan om fler billiga smålägenheter.
– Det är svårt att gå kommunerna till mötes med de kraven, säger Anna Grinneby på JM.

Enligt JM är det svårt att bygga små, billiga lägenheter på grund av Boverkets tillgänglighetskrav.

– Om man bygger en tvåa på 48 kvadrat känns det fel att lägga en stor del i badrummet. Det blir oproportionerligt i förhållande till lägenheten i övrigt. Och vi vet att det efterfrågas små, kompakta lägenheter. De stora badrummen blir en extrayta som man inte vill ha, säger Ann-Margret Haglund, projektchef på JM.

Anna Grinneby, projekteringschef på JM Bostad Stockholm nord, menar att det finns en inneboende konflikt mellan Boverkets krav och kommunernas önskan att det ska byggas billiga hyresrätter och smålägenheter.

– Alla utrymmeskrav har ökat. I grund och botten är det bra, men det är svårt att gå kommunerna till mötes med de kraven, säger Anna Grinneby.

Hon efterfrågar i stället mer flexibla lösningar, till exempel att en handikappanpassad reservlägenhet byggs i ett område så att en boende som blir rullstolsburen har möjlighet att flytta dit. En annan lösning hon föreslår är att en gemensam toalett, tillgänglig för rullstolsburna besökare, byggs i fastigheten.

– Med små ytor är det omöjligt att vara öppen för alla eventualiteter, säger hon.

Även Stockholms Studentkårers Centralorganisation (SSCO) har föreslagit att delar av ett nytt hus kan handikappanpassas, i stället för hela.

– Tillgänglighetskraven ökar byggkostnaderna och minskar antalet lägenheter man kan bygga på en yta, säger Love Hansson, vice ordförande för SSCO.

Ingrid Hernsell på Boverkets byggregelenhet hänvisar förslaget vidare till riksdagen.
– Det är helt en politisk fråga. Det är riksdagen som har bestämt att bostäder ska vara tillgängliga, säger hon.

Att det skulle bli billigare att bygga mindre badrum menar hon delvis är en illusion.
– Det är installationerna som kostar. Om man sparar in en kvadratmeter gör det väldigt lite på byggkostnaden, säger hon.

Riksdagen lagstiftade på 1970-talet att bostäder ska vara tillgängliga för rörelsehindrade.
– De flesta bostäder är byggda före dess så det finns många bostäder som inte är tillgängliga. Då resonerade man att det är rimligt att de bostäder man bygger nya ska vara tillgängliga, berättar Ingrid Hernsell.

Men frågan om tillgänglighet kommer att dyka upp igen inom kort. Boverket har fått i uppdrag att ta fram ett underlag till regeringen om studenters situation på bostadsmarknaden. Uppdraget ska redovisas den sista december i år.

Fakta Fakta / Badrummet måste rymma en rullstol

Tillgänglighetskraven regleras i byggnadsverkslagen och byggnadsverksförordningen och ingår i Boverkets byggregler.

Enligt kraven måste minst ett badrum i en lägenhet som endast omfattar ett våningsplan vara rymligt nog för en rullstol.

För lägenheter som sträcker sig över flera våningsplan räcker det med att ett badrum i entréplanet är så stort.

Enligt den standard som Boverket hänvisar till måste badrummet minst mäta 1,70 meter gånger 1,90 meter för att uppfylla lagstiftningens krav.

Botrygg prispressar energisnåla lägenheter

Byggvärlden 2009-04-27

Solfångare, gröna tak och ventilation via kulvertar. Det är några av miljölösningarna när Botrygg bygger 105 hyresrätter i Lundby Kyrkby i Göteborg i höst, skriver Miljörapporten.

Botrygg kallar konceptet Energi/Miljö-hus och konceptet prövas också i Västra Hamnen i Malmö. Bostäderna byggs med så kallad construction management – en delad entreprenad där Botrygg köper in alla byggtjänster och står för projektering och byggledning.

– Vi köper 20 varugrupper direkt från fabrik och importerar cirka 15 procent av byggmaterialet. Sammantaget leder det till att byggkostnaden blir 10-15 procent lägre jämfört med om vi skulle låta ett byggbolag göra allt, säger Joachim Arcari, projektledare på Botrygg Bygg, till Miljörapporten. Han är ansvarig för projektet i Lundby Kyrkby i Göteborg.

Förutom tjockare isolering har husen färre antal fönster samt krympt fönsterstorlek. Gröna sedumtak renar dagvattnet och isolerar mot värme och kyla. Ventilationen sker via självdrag med inkommande luft ifrån markkulvert. Därmed förvärms respektive kyls luften av marken innan den kommer in i lägenheten beroende på årstid.

Förutsatt att bergvärme står för uppvärmningen hamnar mängden köpt energi för husen på 29 kilowattimmar per kvadratmeter och år. Används fjärrvärme hamnar nivån på 75 kWh.

– Det lutar åt att vi kommer att installera bergvärme, säger Joachim Arcari.

Bostadsbyggandet vänder uppåt 2010 enligt KI

Byggindustrin 2009-04-01

Bostadsinvesteringarna rasar under 2009 men därefter är botten passerad, spår KI.

Bostadsinvesteringarna i Sverige minskar med 16,3 procent under 2009 för att sedan öka med 3,4 procent under 2010. Det spår statliga Konjunkturinstitutet – KI i sin rapport om det svenska konjunkturläget i mars, som publicerade den 31 mars.

KI sammanfattar att konjunkturen för bostadsbyggandet var mycket stark under åren 1999–2007 då bostadsinvesteringarna ökade med i genomsnitt 10 procent per år.

Bostadsinvesteringarna toppade under fjärde kvartalet 2007 och har därefter minskat allt snabbare, skriver KI.

Enligt Byggindex 2:2009 bedöms sammanlagt 9 850 lägenheter ha påbörjats under andra halvåret 2008. Det ska jämföras med 14 750 ett år tidigare. Minskningen var 33 procent.

Mellan tredje och fjärde kvartalet 2008 var minskningen kraftig, 6,7 procent. KI skriver: ”Signalerna den allra senaste tiden pekar entydigt på att bostadsinvesteringarna kommer att fortsätta minska kraftigt den närmaste tiden.”

Den 25 februari skrev Sveriges Byggindustrier – BI i sin konjunkturprognos för året att den svenska byggmarknaden befinner sig i den snabbaste nedgången sedan krisen i början av 1990-talet.

Bygginvesteringarna sjunker med 5 procent i år och påbörjar därefter en försiktig återhämtning under 2010, enligt BI:s bedömning. Kraftfulla stimulansåtgärder från Riksbanken och Regeringen bromsar nedgången. Trots det kommer produktionen av nya bostäder att halveras jämfört med nivån de senaste åren, enligt BI.

Botrygg sänker hyran med en krona

Östgöta Correspondenten 2009-03-24

Botrygg sänker hyrorna med cirka en krona per kvadratmeter från den 1 juli.

- Inga stora pengar, konstaterar bostadsbolagets vd Michael Cocozza i en kommentar till sitt beslut.

Anledningen är att Tekniska Verken och kommunfullmäktige tar tillbaka avgiftshöjningen för avfall med mellan 100 och 150 kronor per år och genomsnittligt hushåll.

Därmed behöver inte fastighetsägarna höja hyrorna för att betala mer till Tekniska Verken från den 1 april.

Kan bli mer

- Det är principiellt viktigt att bostadsbolagen hänger på och sänker hyran när kommunen beslutat att inte höja avfallstaxan, anser Cocozza.

Beslutet i Tekniska Verken och Linköpings kommunfullmäktige överklagades av Botrygg i januari liksom beslutet i december angående taxan för vatten och avlopp.

- Går detta också igenom så blir det en större hyressänkning i juli, lovar Cocozza.

Länsstyrelsen har blandat ihop handlingar

Linköping Tidning 2009-03-19

Länsstyrelsen har blandat ihop handlingarna på mätvärden av buller för Tinnebäcksparkeringen, säger Kommunalrådet Gösta Gustavsson.
– Det material länsstyrelsen har tagit fram har simulerats fram i datamodeller. De faktiska mätningar som utförts visar att man kan bygga i området, säger Botryggs VD Michael Cocozza.

Nu är frågan, kommer länsstyrelsen tjänstemän att svälja förtreten och dra tillbaka sitt yttrande om byggnationen på Tinnis parkering.
En välkänd politiker yttrade för några år sedan att länsstyrelsen motarbetar Linköpings utveckling. ”Skall men gå efter deras riktlinjer skulle man inte kunna bygga någonstans i innerstaden.
Det är mycket med värden vad det gäller byggnation i Linköping, det handlar ekvivalent- max och mininivå vad det gäller buller. Det handlar om värden mellan 55 dB och 80-90 dB.
Inom- och utomhus. På den senaste tiden då Linköping växt och byggen kommit till har man inkommit med olika mätresultat till Länsstyrelsen.
Det är ju dom som är statens förlängda arm och skall se till att kommunerna sköter sig.
– När vi fick reda på vad Länsstyrelsen anförde som negativt skäl gick vi in och studerande mätkurvorna, säger Gösta Gustavsson som i går eftermiddag försökte förklara ärendet för länsrådet Magnus Holgersson. I ingen at de aktuella diagrammen överskrids maxvärdena. Länsstyrelsen måste helt enkelt ha blandat ihop pappren fån olika byggprojekt. Deras beslut är helt felaktigt, menar Gösta Gustavsson.

Bullervärden
Botryggs vd Michael Cocozza hänvisar till faktiska bullermätningar som WSP utfört . Där ligger de faktiska uppmätta väderna lägre än de man får fram i datorernas simulerade modeller. De datorsimulerad ljudkurvorna måste justeras förfaktiskt uppmätta värden.
Detta med flygbullret är en del av en helhet. Länsstyrelsen är motvalls i många andra frågor.
– Man hårdrar regelverket även vad gäller strandskydd, planfrågor, markreservat av olika slag och resultatet blir att en mängd investeringar inte blir av, säger Cocozza i en kommentar till bråket mellan Linköpings kommun och länsstyrelsen.
Sägas skall också att de 200 lägenheter som kommunen vill bygga på Tinnerbäcksparkeringen inte har med Botrygg att göra. Det är ett projekt som kommunstyrelsens ordförande lagt i knäet på AB Stångåstaden. Huruvida kommunen får länsstyrelsen att ändra sig får framtiden av göra.
För kommunens bostadsbyggnads ambitioner vore det bäst om man kunde lösa frågan i samförstånd.
Det viktiga här är att Linköping är en kommun i tillväxt och skall så förbli enligt expertis. Men om bostadsbyggandet stoppas upp så stoppas även tillväxten upp.