Botryggs hyresgäster slipper höjningar

Byggvärlden 2009-10-14

Hyresgästerna hos Botrygg Bygg kan se fram emot ett år utan hyreshöjningar.

Förutom att nyproducera hyreshus äger och förvaltar Botrygg Bygg 1 200 hyreslägenheter i Stockholm, Göteborg, Linköping och Norrköping. Nästa år blir hyrorna oförändrade.

– För 2010 räknar vi med kostnadshöjningar för såväl drift- som fastighetsskatt. Men detta tas ut av att räntekostnaderna i dag ligger lägre än förra hösten. Mot bakgrund av att inflationen i september låg på minus 0,8 procent ter sig en oförändrad hyra rimlig, säger Michael Cocozza, Botryggs vd, i ett pressmeddelande.

Barbro Engman på Hyresgästföreningen är nöjd med uppgörelsen med Botrygg och anser att den lägre räntan borde innebära oförändrade hyror i hela landet.

– Det märkliga är att inte fler fastighetsägare agerar likadant. Trots att räntan är låg har vi fått flera krav på rejäla hyreshöjningar runt om i landet. Nu förutsätter jag att fler fastighetsägare, både allmännyttiga och privata, gör som Botrygg, säger hon.

Sval reaktion på nollavtal

Skånskan 2009-10-14

Hyresgästföreningens riksutspel om att avstå från hyreshöjningar 2010 får ett svalt mottagande bland Malmövärdarna. MKB påpekar att man inte bara kan titta på de låga räntorna och privatvärdarna räknar med några procents höjning nästa år.

Det är en uppgörelse med bostadsbolaget Botrygg AB med 1200 lägenheter i Mellansverige som Hyresgästföreningen anser borde vara normgivande. Botrygg avstår från hyreshöjningar med hänvisning till att räntan sjunkit kraftigt sedan i fjol och den rekordlåga inflationen som till och med är negativ just nu.

De faktorerna räcker för att täcka ökade kostnader för drift och fastighetsskatt, menar Botryggs vd Michael Cocozza.

Hyresgästföreningens riksordförande Barbro Engman pekar också att hyresvärdarna gynnats kraftigt aV fjolårets uppgörelse.
– De har tjänat grova pengar på att man då gjorde en annan räntebedömning. I fjol, innan finanskrisen låg styrräntan på 4,25 procent, i dag är den 0,25. Det är en jäkla skillnad.

Hon ser inte heller Botrygg som en unik uppgörelse, förutsättningarna finns att andra följer efter.
– Visst, alla värdar har olika förutsättningar, det skiljer lokalt i taxor och avgifter. Men det som är lika för alla är räntan, och det är en tung faktor.

Återstå att se hur utfallet blir. Haqvin Svenson, vice vd på MKB, påpekar att hyresförhandlingarna försenas i år beroende på att läget är ovanligt komplext och svårbedömt.
– Det är för tidigt att säga något om våra hyreskrav ännu. Men när det gäller räntan är den bara en av många faktorer som påverkar. Det handlar också om underhållsbehov, kvalitetsutveckling och taxestruktur bland annat.

Stefan Lindvall, vd för Fastighetsägarnas Syd som företräder privatvärdar med cirka 14000 lägenheter i Malmö, ger ett tydligare besked. Någon nolluppgörelse är inte aktuell.
– Visst, i sak stämmer det att räntan är låg och att konsumentindex till och med varit negativt. Men privatvärdarna har många andra kostnader än bara räntorna. Bland annat en uppräkning av driften och ökade lönekostnader – och alla har inte heller rörliga räntor.
– Det är uppenbart att det behövs en höjning. Säkert ett par procent, påpekar Stefan Lindvall.

Fastighetsägarna Syd har nyligen påkallat förhandlingar med sikt på nya hyror från årsskiftet. Men kraven är ännu inte preciserade.

JM bygger mer än väntat

Byggvärlden 2009-10-02

Det har gått trögt för byggbolagen. Men under tredje kvartalet byggstartade JM 698 bostäder, vilket var fler än väntat.

461 av produktionsstarterna var inom JM Bostad Stockholm och 237 inom JM Bostad Riks.
– Det är glädjande att efterfrågan medger starter av nya bostadsprojekt i större omfattning. Finansieringsläget har också fortsatt förbättrats under det tredje kvartalet. Trögheten i finansieringsprocessen kvarstår dock där det är för tidigt att bedöma förutsättningen inför planerade starter under det fjärde kvartalet, säger vd Johan Skoglund i en kommentar.

När efterfrågan på bostadsrätter minskade kraftigt började JM satsar mer på hyresrättsbyggande. 224 av de nästan 700 byggstarterna är hyresrätter åt Stockholmshem. Hyresrätter ger lägre risk men också lägre marginaler.

Kritik mot Stockholms stads gräddfil

Byggvärlden 2009-06-12

Stockholm stad ska prioritera bostadsbolaget Wallenstam i sin markanvisningsprocess. Det har fått Michael Cocozza, vd på Botrygg Bygg, att reagera starkt.

– Det är ett felaktigt sätt att främja produktion av hyresrätter, säger han.

I konkreta tal innebär överenskommelsen att staden ska anvisa över 250 lägenheter till Wallenstam. Stadens syfte var att det ska byggas fler hyresrätter.

– Våra mål om blandade upplåtelseformer och 6 000 hyresrätter under mandatperioden innebär att vi behöver en betydande privat hyresrättsproduktion utöver den som stadens egna bostadsbolag står för, sa finansborgarrådet Sten Nordin (M) i ett pressmeddelande.

Wallenstam ska i sin tur se till att projekten sätts igång snabbt. Och fler byggbolag kan bli prioriterade på samma sätt:
– Jag håller öppet för liknande handslag med alla byggherrar som vill bidra till fler hyresrätter i Stockholm.

Michael Cocozza, vd för Botrygg Bygg, är upprörd över att Stockholm ger Wallenstam en gräddfil till stadens mark.
– Det är bättre att gå ut till alla bolag och säga att nu ska vi bygga. Det ska inte vara så att vi måste uppvakta Sten Nordin på olika sätt för att få bygga, säger Michael Cocozza.

Han ser utspelet som ett led i en trend av minskad konkurrens om Stockholms mark. Enligt exploateringskontorets anbudsstatistik anvisades mark i 92 procent av fallen i form av direktanvisning och 8 procent genom anbud både 2009 och 2008. 2007 var fördelningen något jämnare, 64 procent i direktanvisning och 36 procent genom anbud.

– Från S-sidan använder man sig av konkurrens och en fri marknad när man har makten, men Moderaterna som säger sig vara för fri konkurrens ger fullständigt katten i det och håller på med direktanvisningar i stället, säger Michael Cocozza.

Han ska nu skriva till riksdagens civilutskott för att påtala behovet av ett regelverk på området.
– Det är dags att riksdagen tar tag i det här och ställer krav på kommunerna att fördela mark enligt samma principer som när man handlar varor, säger Michael Cocozza.

Thord Swedenhammar, biträdande borgarrådssekreterare åt Sten Nordin, säger att flera byggherrar har hört av sig med önskemål att bli prioriterade på samma sätt som Wallenstam efter att överenskommelsen blev offentlig.

Varför använder ni direktanvisningar mer än anbudstävlingar?
– Anbud används när man inte har en klar uppfattning om marknadsvärdet i ett specifikt område. I annat fall använder vi oss gärna av direktanvisning. Under 2009 har det varit svårare att bedöma markvärden på grund av lågkonjunkturen, därför kan det finnas tveksamheter från byggherrens sida att ingå i ett anbudsförfarande, därför väljer vi att direktanvisa, säger Thord Swedenhammar.

Leder inte direktanvisningar till minskad konkurrens?
– Det är konkurrens ändå, men i ett tidigare skede. Det handlar om att man får presentera sina förslag i dialog med tjänstemännen.

130 nya lägenheter till Norr Tull

Norrköpings Tidningar 2009-06-03

Norrköping

Planerna på nya bostäder i närheten av Norr Tull har kommit in i en ny fas. Där handlar det om en blandning av bostadsrätter, hyresrätter och ett gruppboende.

Det är ett kvarter med ett mycket attraktivt läge. Kvartersnamnet är Krogen och det ligger granne med Norr tull och inte så långt från Resecentrum. Här finns Karl Johan-skolan, men i övrigt består ytan av ett parkområde och parkering.

Inga bidrag

 För två år sedan antog stadsplaneringsnämnden anbudet från bostadsbolaget Botrygg Bygg AB för det aktuella kvarteret. Affärsidén hos Botrygg har tidigare varit att bygga billigt i form av hyresrätter, men vid kvarteret Krogen kommer det att handla om 80 procent bostadsrätter och 20 procent hyreslägenheter. Orsaken är att det inte finns statliga bidrag.

Det vinnande förslaget bygger på att Karl Johan-skolan bevaras och att byggnaden renoveras. Möjlig verksamhet där är fortsatt föreningsverksamhet, lokaler för kontor/utbildning eller bostäder.

Upp till sju våningar

Användningen av skolan är fri, så länge som bevarandet av själva byggnaden eller omgivningen inte störs.

Totalt omfattar byggrätten 130 lägenheter och ett gruppboende på 12 lägenheter. De nya husen får uppföras i sex-sju våningar, med inredd vind. Ut mot Plankgatan tillåts två indragna takvåningar.
Enligt kommunledningen föll valet på Bo-Trygg för att Karl Johan-skolan skulle vara kvar i bolagets förslag, att utformningen av husen var väldigt tilltalande och det fanns en blandning av bostadsformer. Botrygg betalade även bäst.

Samrådstiden för det planerade bygget gick ut tidigare i veckan.

Så tacklar företagen krisen

Byggvärlden 2009-05-28

Lågkonjunkturen och finanskrisen har skakat om byggbolagen. Och de spår fortsatt tuffa tider.

– Vi anpassar organisationen och kostnaderna till lägre volymer, säger Olle Ehrlén, koncernchef på NCC.

Byggvärlden har kartlagt de fyra största byggbolagens åtgärder för att rida ut stormen.

NCC har tidigare meddelat att personalneddragningar om 2 500 tjänster kommer att genomföras under 2008 och första halvåret 2009.
– Det kommer att bli ytterligare uppsägningar i höst, säger Olle Ehrlén, koncernchef NCC, till Byggvärlden.
– Jag kan däremot inte ge några siffror på hur många som kommer att beröras, det ser olika ut regionalt och inom olika avdelningar.

Bostadsbyggandet i egen regi är viktigt för alla de fyra storbolagen. NCC kör nu reklamkampanjen ”Ett rum på köpet.” Försäljningen har tagit fart men det är till en lägre prisnivå.

Bolagen är försiktiga med att starta nya projekt. NCC startade under första kvartalet 2009 ett bostadsprojekt i Tyskland och ett i Norge. I Sverige byggstartades inte en enda lägenhet.
– I april har vi däremot gått ut med att vi kommer att starta ett projekt i Malmö, säger Olle Ehrlén.

JM håller på att vrida om sin verksamhet från bostadsrätter och sneglar mer på hyresrättsmarknaden. Även övriga bolag framhåller hyresrätterna.

Mats Paulsson, huvudägare och koncernchef på Peab, tror att de kraftiga räntesänkningarna leder till att det byggs mer. Bostadsbehovet, och framför allt behovet av hyresrätter, är stort.

– Med en effektiv produktion och rimliga markpriser ser vi förutsättningar för ett ökat antal hyresrättsprojekt framöver. Kommuner med bostadsbrist framför önskemål om att snabbt komma igång med bostadsproduktion för att kunna möta efterfrågan, säger Mats Paulsson.

Skanska, NCC och Peab väntar sig också kunna ta nya kontrakt inom infrastruktur. Peab står genom köpet av Peab Industri väl rustat och är starka på anläggningssidan med flera olika verksamheter.

Första kvartalet innebär alltid en säsongsmässig nedgång. Men i år är det extra dystert, särskilt sett till orderingången. För Skanska sjönk orderingången med 37 procent jämfört med motsvarande period året innan. Nu ser de en ljusning på USA-marknaden där Barack Obamas tal om att stötta infrastrukturprojekt gjorde att byggherrarna avvaktade.

– Projekten drogs tillbaka för de ville se om de kunde få stimulansbidrag. Nu är reglerna klara och vi märker en hög aktivitet på marknaden säger Johan Karlström, Skanskas koncernchef, som räknar med en volymnedgång på 10 procent under 2009.
– Vårt fokus kommer att vara att kapa overheadkostnader, kassaflödet och riskhantering, säger Johan Karlström.

För de fyra storbolagen gäller att anpassa kostymen till lägre volymer.
– Vi tar inte jobb för att hålla sysselsättningen uppe eller konkurrerar genom att sänka priserna, säger Olle Ehrlén, som trots kristider verkar avspänd:

– Vi har varit med om lågkonjunkturer förut och vet att vi kan gå stärkta ur den, det gäller bara att hålla ut. Min ambition är att NCC ska vara bättre när vi går ur lågkonjunkturen.

Och det går också att se till fördelarna:
– Leverantörer och underentreprenörer är mer intresserade av projekten så kostnaderna är betydligt lägre. Vi har gått ut och förhandlat om avtalen med våra leverantörer, säger Olle Ehrlén.

Fakta Fakta / Så tacklar bolagen krisen

NCC:

Anpassar organisationen med ytterligare uppsägningar

Få byggstarter

Reklamkampanjer – Ett rum på köpet

Sänkt pris på bostäder (kampanjen)

Minska overheadkostnader

Bildande av NCC Infra

NCC Housing, en ny affärsenhet

Fokus på kassaflöde och kapitalbindning

Skanska:

Få byggstarter

Minska overheadkostnader

Fokus på kassaflöde

Fokus på riskhantering

Sänkt pris på bostäder i Finland

Planerar att investera i mark, projekt och företag framöver.

Reklamkampanj

Lobbyverksamhet; uppvaktat regeringen med krav på stödåtgärder

JM:

Sänkt pris på bostäder

Reklamkampanj

Uppsägningar

Bygger hyresrätter

Säljer påbörjade bostadsprojekt

Ändrad regionindelning i JM Bostad

Minskad ledningsgrupp

Ritar om och förminskar bostäder

Peab:

Satsar på anläggning

Köp av Peab Industri

Lobbyverksamhet

Storsatsning på vindkraft

Uppsägningar

JM kritiserar byggreglerna

Byggvärlden 2009-05-15

Boverkets krav att nybyggda badrum ska vara tillgängliga för rullstolsburna är för hårda, anser JM. Kraven leder till en konflikt med kommunernas önskan om fler billiga smålägenheter.
– Det är svårt att gå kommunerna till mötes med de kraven, säger Anna Grinneby på JM.

Enligt JM är det svårt att bygga små, billiga lägenheter på grund av Boverkets tillgänglighetskrav.

– Om man bygger en tvåa på 48 kvadrat känns det fel att lägga en stor del i badrummet. Det blir oproportionerligt i förhållande till lägenheten i övrigt. Och vi vet att det efterfrågas små, kompakta lägenheter. De stora badrummen blir en extrayta som man inte vill ha, säger Ann-Margret Haglund, projektchef på JM.

Anna Grinneby, projekteringschef på JM Bostad Stockholm nord, menar att det finns en inneboende konflikt mellan Boverkets krav och kommunernas önskan att det ska byggas billiga hyresrätter och smålägenheter.

– Alla utrymmeskrav har ökat. I grund och botten är det bra, men det är svårt att gå kommunerna till mötes med de kraven, säger Anna Grinneby.

Hon efterfrågar i stället mer flexibla lösningar, till exempel att en handikappanpassad reservlägenhet byggs i ett område så att en boende som blir rullstolsburen har möjlighet att flytta dit. En annan lösning hon föreslår är att en gemensam toalett, tillgänglig för rullstolsburna besökare, byggs i fastigheten.

– Med små ytor är det omöjligt att vara öppen för alla eventualiteter, säger hon.

Även Stockholms Studentkårers Centralorganisation (SSCO) har föreslagit att delar av ett nytt hus kan handikappanpassas, i stället för hela.

– Tillgänglighetskraven ökar byggkostnaderna och minskar antalet lägenheter man kan bygga på en yta, säger Love Hansson, vice ordförande för SSCO.

Ingrid Hernsell på Boverkets byggregelenhet hänvisar förslaget vidare till riksdagen.
– Det är helt en politisk fråga. Det är riksdagen som har bestämt att bostäder ska vara tillgängliga, säger hon.

Att det skulle bli billigare att bygga mindre badrum menar hon delvis är en illusion.
– Det är installationerna som kostar. Om man sparar in en kvadratmeter gör det väldigt lite på byggkostnaden, säger hon.

Riksdagen lagstiftade på 1970-talet att bostäder ska vara tillgängliga för rörelsehindrade.
– De flesta bostäder är byggda före dess så det finns många bostäder som inte är tillgängliga. Då resonerade man att det är rimligt att de bostäder man bygger nya ska vara tillgängliga, berättar Ingrid Hernsell.

Men frågan om tillgänglighet kommer att dyka upp igen inom kort. Boverket har fått i uppdrag att ta fram ett underlag till regeringen om studenters situation på bostadsmarknaden. Uppdraget ska redovisas den sista december i år.

Fakta Fakta / Badrummet måste rymma en rullstol

Tillgänglighetskraven regleras i byggnadsverkslagen och byggnadsverksförordningen och ingår i Boverkets byggregler.

Enligt kraven måste minst ett badrum i en lägenhet som endast omfattar ett våningsplan vara rymligt nog för en rullstol.

För lägenheter som sträcker sig över flera våningsplan räcker det med att ett badrum i entréplanet är så stort.

Enligt den standard som Boverket hänvisar till måste badrummet minst mäta 1,70 meter gånger 1,90 meter för att uppfylla lagstiftningens krav.