Blandade reaktioner på regeringens bostadspolitik

Byggvärlden 2010-04-01

Sveriges Byggindustrier kallar propositionen "bara en fasadputsning" men allmännyttans branschorganisation Sabo är helnöjd. Reaktionerna på regeringens förslag till nya villkor för allmännyttan är blandade.

I tisdags överlämnade regeringen propositionen om ny hyressättning i allmännyttan till riksdagen. Propositionen har utarbetats i samarbete med Hyresgästföreningen, Fastighetsägarna Sverige och de allmännyttiga bostadsbolagens organisation Sabo.

Men trots denna samverkan är reaktionerna från organisationerna inte odelat positiva. Hyresgästföreningen tycker att skyddsregeln mot kraftiga hyreshöjningar är otillräcklig och ser en risk för att den inte ska gälla fullt ut vid ombyggnader och renoveringar.

–  En skyddsregel måste förstås gälla även vid standardhöjande åtgärder, annars blir förslaget alldeles för tandlöst, säger Hyresgästföreningens förbundsordförande Barbro Engman i ett pressmeddelande.

Även Vänsterpartiets Egon Frid befarar kraftigt höjda hyror:
– Allmännyttans normerande roll skapar en trygghet för hyresgästerna att hyresnivån inte ska utvecklas på ett sätt som tvingar människor att flytta från sin bostad på grund av kraftigt stigande hyror. Regeringens förslag öppnar för en sådan utveckling, säger Egon Frid i ett pressmeddelande.

Nätverket Jagvillhabostad.nu tror att kommunala bostadsbolag kan få det svårt att producera bostäder för unga när bolagen får krav på sig att vara affärsmässiga och ge hög avkastning.

– Med den föreslagna lagstiftningen kan kommunerna få svårare att säkra bostadsförsörjningen för svaga grupper, säger nätverkets verksamhetschef Elsa Reimerson i ett pressmeddelande.

Även Sveriges Byggindustrier är missnöjt med regeringens proposition. Organisationen gillar att allmännyttans hyresnormerande roll avskaffas och att de kommunala bostadsbolagen ska skötas mer affärsmässigt. Men i övrigt tycker organisationen att förslaget bara är en fasadputsning.

– Bruksvärdessystemet finns kvar och i och med detta ligger kvarnstenen kvar runt halsen på bostadsmarknaden, säger Björn Wellhagen, ansvarig på husbyggnadsfrågor på Sveriges Byggindustrier, i ett pressmeddelande.

Men Sabo, Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag, gillar i alla fall regeringens proposition. Kurt Eliasson, vd för branschorganisationen, tycker att förslaget ger långsiktigt hållbara regler och gläds åt allmännyttans möjlighet att kombinera affärsmässighet med samhällsnytta.

Han är också glad över att bostadsmarknadens parter kan ta ansvar för den fortsatta hyressättningen utan statlig inblandning.
– Nu får vi ett kollektivt konsumentskydd för hyresrätter i Sverige. Det är mycket positivt, säger Kurt Eliasson i ett pressmeddelande.

Bostadsbristen är kommunens fel

Östgöta Correspondenten 2010-03-17

Återigen har vi en stor bostadsbrist i Linköping. Efterfrågan är stor, nettoinflyttningen hög och bostadsbyggandet lågt. Samtidigt sitter vi med flera antagna detaljplaner där det inte byggs, på grund av att planerna inte är anpassade till kundernas efterfrågan eller att planerna innehåller så mycket av detaljstyrande och kostnadsdrivande bestämmelser att de blir svåra att genomföra.

Tvärtemot det som uttalas från politiskt håll, så saknas det i dag en bestämd styrning från kommunens politiska ledning mot att bostadsbyggandet ska prioriteras. För att konkret nämna några exempel, Eddan (gamla Busscentralen), Djurgården och delar av Östra Lambohov är exempel på antagna planer/-program där byggandet inte kommit igång. I dessa fall på grund av att politiker och tjänstemän sitter och planerar om något som de inte kan något om, det vill säga hur efterfrågan på bostäder ser ut på kommunens olika delmarknader.

Det finns företag som kan detta, bostadsföretag och framförallt fastighetsmäklare, vars kompetens inte tas tillvara i planeringen av kommunal mark. Dessa företag utgör organisationer som står i daglig kontakt med kunderna. Istället för att föra in dessa organisationer tidigt i planeringen, låter ansvariga politiker de egna tjänstemännen sitta och gissa om hur bostadsefterfrågan ser ut och vad som bör byggas på olika områden. De dolda kostnaderna på grund av dessa planeringsmissar är stora och kommer i form av utebliven tillväxt och lägre kommunala skatteintäkter.

Detta systemfel är man nu i färd att upprepa. Södra Hjulsbro ska byggas ut och där tror sig tjänstemännen veta att det finns efterfrågan på lägenheter i flerbostadshus mellan Lövsbergsvägen och Brokindsleden. Det vore en fördel om man tar fram en byggherre som investerar i det, innan man fortsätter planeringen.

Ett annat kommande planeringsmisslyckande i större skala är tankarna om 5 000 bostäder ute på blåsiga Kallerstad omgivet av tunga trafikleder på alla sidor. Här har kommunen bildat ett eget exploateringsbolag som sitter och planerar tillsammans med tjänstemän och politiker, samtliga parter är väl isolerade från den marknad som sedan ska bygga och betala för bostäderna.

Planeringsmodellen för kommunal mark bör justeras, så att den mer liknar den som råder för planering av privat mark, där det finns en ansvarig byggherre. Det måste också till en tydligare politisk styrning som tar marknadsaktörernas kunskaper i beaktande.

Koncept ska lyfta problemområde

Byggvärlden 2010-02-15

Bokaler – så heter MKB Fastighets nya koncept som ska ge nya affärsmöjligheter i Malmöstadsdelen Rosengård.

Under tisdagen invigs de första bokalerna, ett nytt fastighetskoncept som tagits fram för att ge möjligheter för tillväxt i miljonprogrammen.

Bokalerna ska motverka utanförskap och öppna området mot resten av staden. De ligger längs Rosengårdsstråket som löper från mångkulturella Möllevångstorget till Rosengård, Jägersro och Videdal.

– Det är ett idealiskt läge eftersom många människor passerar varje dag på väg till och från sina hem. Vi hoppas kunna bidra till en mer levande stadsdel, en mötesplats där folk från olika kulturer kan träffas på ett nytt och spännande sätt, säger Susanne Rikardsson, affärsutvecklingschef på MKB.

Bokaler innebär en helt ny kontraktsform som ger småföretagare möjlighet att hyra bostad och lokal i direkt anslutning till varandra.

– Med bokalerna vill vi främja entreprenörskap, etablera vinstdrivande affärsverksamheter och skapa goda förebilder i området. Faller konceptet väl ut är målsättningen att på sikt starta bokaler i fler av våra områden, säger affärsutvecklingschef Susanne Rikardsson.

Trög start för svenska ägarlägenheter

Byggindustrin 2010-01-28

Intresset för ägarlägenheter är fortsatt svalt. Hittills har bara sjutton stycken nya lägenheter registrerats i hela landet. Särskilt storstäderna och de stora byggbolagen lyser med sin frånvaro.

Ägarlägenheterna har haft allt annat än en flygande start. När Lantmäteriet gjorde en sammanställning av hur många ägarlägenheter som registrerats i fastighetsregistret under 2009 noterades bara 17 stycken.

- Det är en ombyggd lada på Öland, en nybyggnation i Tanum och en ombyggnation i Karlstad, berättar Agneta Ericsson, marknadschef på Lantmäteriet.

När ägarlägenheter blev en ny upplåtelseform i maj 2009 jublade många stora aktörer på svensk bygg- och bostadsmarknad. De hade efterlyst ägarlägenheter, som är en vanlig boendeform i andra länder, i många år. Men hittills har inget av de större bolagen något planerat projekt med ägarlägenheter. Organisationen Bofrämjandet var en av de mer aktiva påtryckarna för införandet av ägarlägenheter. Vd Calle Gustafson kan nu konstatera att det gått trögare än han trott.

- Jag tycker att storföretagen borde vara mer aktiva men det är väl så att de vet vad de har och avvaktar istället. Slutkunden måste också hinna få kunskap, jämför med tredimensionell fastighetsbildning som också gick trögt i starten, säger han.

Hyresregleringen, som ska följa bruksvärdesprincipen, är enligt Calle Gustafson en anledning till det låga intresset.

- Det går inte att göra någon vinst på att hyra ut en ägarlägenhet. Hade du haft större möjligheter att ta ut hyra för att täcka dina kostnader skulle intresset varit större.

Botryggs vd Michael Cocozza berättar att företaget ville bygga 70 stycken ägarlägenheter i Hammarby sjöstad under 2009, men projektet föll på att bankerna inte gav klartecken. Istället byggde Botrygg bostadsrätter på platsen.

- Bankerna var tveksamma eftersom de inte har någon marknad att jämföra ägarlägenheterna med, säger Michael Cocozza.
?- Det skulle ha blivit mer fart om det hade varit tillåtet att ombilda befintliga hyreslägenheter till ägarlägenheter istället. Då hade de som bygger dessutom kunnat frigöra kapital för att investera i nya bostadsbyggen, fortsätter han.

I närheten av Malmö arena i Oxie planerar Skandinavisk Fastighetsfond för 300 nya bostäder, varav en tredjedel ägarlägenheter. Men även här är finansieringen för ägardelen högst osäker.

- Samfälligheten som ägarlägenheterna tillhör har företrädesrätt framför banken om någon medlem hamnar på obestånd. Bankerna vill inte ta risk på något de inte kan kontrollera, därför kommer det bli svårt för privatkunder att få lån hos banken, säger Jan Severa, vd på Skandinavisk Fastighetsfond.

Jan Severa skulle vilja börja bygga ägarlägenheterna i april 2010, men får starta med bostadsrätterna istället.

- Vi skjuter på ägarlägenheterna till 2011 och hoppas att bankerna hittat en modell där de slipper ta risken själva till dess, säger han.

Nu blir hyresrätter glödheta på börsen

Byggvärlden 2009-12-14

Friare hyror gör Heba och Wallenstam till vinnare bland börsbolagen. Men det är långt ifrån klart hur flexibel hyressättningen kommer att bli.

Fastighetsbolag som äger hyresrätter kan dra lite extra på munnen åt regeringens förslag om friare hyressättning.

När det gäller nyproduktion ligger hyrorna redan nära marknadshyror, medan hyrorna i äldre hyresfastigheter, och framför allt i centrala lägen i Stockholm, ligger långt under de nivåer som skulle gälla på en avreglerad marknad. Hyrorna skulle ta ett rejält skutt uppåt, kanske i vissa fall fördubblas, om de släpptes fria.

Regeringens förslag innebär inte att marknadshyror ska införas, däremot att allmännyttans hyrestak försvinner. Istället ska hyresmarknadens parter, Sabo (Sveriges allmännyttiga bostadsföretag), Hyresgästföreningen och Fastighetsägarna, förhandla om hyresnivåerna, men exakt hur det ska gå till kommer att utredas av Justitiedepartementet.

Det har tagit tid att komma överens, närmare bestämt fem år. Det började med att Fastighetsägarna skickade en anmälan till EU, för att hyressättningssystemet stred mot konkurrenslagstiftningen.

Fastighetsägarna gläds över att förslaget innebär att de själva kan förhandla med Hyresgästföreningen och inte vara styrda av de kommunala bostadsbolagens hyressättning. Sabo ska bli mer affärsmässigt, men ha kvar sin bostadssociala roll. Hyresgästföreningen verkade lättad över lösningen och att det inte istället kom direktiv från EU på att införa efterfrågestyrda hyror.

Bruksvärdessystemet verkar bli kvar. I slutet av 1960-talet släpptes hyresregleringen, som funnits sedan andra världskriget, och ersattes av bruksvärdessystemet. En lägenhets bruksvärde bestäms av bland annat planlösning, standard, storlek och läge.

Syftet med bruksvärdessystemet är att få hyrorna mer marknadsanpassade, att likvärdiga bostäder ska ha samma hyror, och att förhindra oskäliga hyror. Om hyresvärden och hyresgästen inte kommer överens ska hyran bestämmas av hyresnämnden och gå efter hyresnivån i de allmännyttiga bostadsföretagen.

I Malmö ligger hyrorna närmast marknadshyror, för att hyresgästernas värderingar legat till grund för hyressättningen och lägesfaktorn har fått spela en större roll än ?i Stockholm. Även Göteborg har en modell som tar hänsyn till fler parametrar än det traditionella bruksvärdet.

En Stockholmsmodell är under diskussion, där man bland annat ska ta mer hänsyn till bostadsområdets karaktär och läge. För att hyrorna ska återspegla efterfrågan bättre föreslås att Storstockholm ska delas in i flera zoner. Idag kan det vara samma hyra för en tvårummare i Stockholms innerstad och i Rågsved, söder om Stockholm. Ett steg bort från bruksvärdeshyror skulle även minska den svarta handeln av hyresrätter som uppstått.

Fastighetsbolagen Heba, Balder (efter sammanslagningen med Din Bostad), Wallenstam och Allokton har tyngst bostadsportföljer bland börsbolagen. Både Wallenstam och Heba bygger nytt och även om ett syfte med hyresreformen är att gynna investeringar i hyresrätter, finns det inte så mycket mer att hämta i form av höjda hyror.

För en nyproducerad tvårummare på 56 kvadratmeter i Stockholms stadsdel Hammarby Sjöstad får man pytsa ut 8200 kronor i månaden till hyresvärden Wallenstam. Men för Wallenstam och Heba skulle en friare hyressättning innebära högre hyror i de äldre bestånden med bra lägen och framför allt i Stockholmsområdet.

För Allokton, som äger hyresrätter spridda över landet men inte i Stockholm, kommer en friare hyressättning inte ha någon direkt effekt. Av Din Bostads fastigheter ligger 20 procent i Storstockholm och här kan hyrorna krypa uppåt.

Om både regeringens förslag och Stockholmsmodellen införs blir det attraktivare att äga hyresrätter. Men först ska förslaget ut på en ordentlig remissrunda och inte förrän i början av 2011 vet vi hur det blir. Enigheten talar för att det går i lås, men de allmänna bostadsbolagen kommer nog fortsätta att dominera hyresmarknaden, inte minst på grund av sin storlek.

Nästan bara nollor i hyresförhandlingarna

Bofast 2009-12-09

Höstens hyresförhandlingar har hittills gått i nollans tecken. 33 värdar fryser hyran nästa år och några sänker eller rabatterar. Men nu tror många att trenden vänder och att främst höjningar är att vänta.

2009 års förhandlingssäsong gav genomsnittliga hyresökningar i allmännyttan på 3,05 procent. Men för nästa år ser nivån ut att bli avsevärt lägre. Snittet för de hyror som hittills förhandlats fram för 2010 ligger på 0,4 procent.

Först ut med en överenskommelse för nästa år blev Bollnäs Bostäder – som landade på oförändrade hyror. Så kallade noll-höjningar har sedan blivit höstens melodi. Varje vecka har nya pressmeddelanden om frysta hyror glidit in i redaktionens mejllåda. I början av december hade hyresgästföreningen förhandlat sig fram till nollavtal i 27 allmännyttiga bolag.

Motivet, från såväl bostadsbolagen som hyresgästföreningarna, är att räntorna är låga, att inflationstakten ramlat ner på minus och att den stigande arbetslösheten sänker hyresgästernas förmåga att betala höga hyror.

Även flera privatvärdar har gått med på att frysa hyrorna nästa år. Mest omskrivet blev lågprisbyggaren Michael Cocozzas fastighetsbolag Botrygg, men även fem privata fastighetsägare i Jönköping låter bli att höja hyran.

Ett kommunägt bostadsföretag, västgötska Alebyggen, har till och med accepterat en hyressänkning på 1,09 procent.

Ett par bolag ger också hyresgästerna rabatt på hyran, med hänvisning till den låga räntan. Upplands-Brohus både fryser hyrorna och betalar tillbaka så gott som hela 2009 års hyreshöjning på 2,75 procent. Och Armada Fastighets AB i Österåker ger sina hyresgäster en julklapp genom att halvera decemberhyran – fast de har ännu inte börjat förhandla om nästa års hyror.

Bara åtta bostadsbolag har hittills skrivit avtal om höjda hyror.

Men snart bryts nolltrenden. Det tror i alla fall Roland Sernlind, förhandlingsansvarig på Sabo.

– Det går lättare att komma överens med Hyresgästföreningen om frysta hyror, så nollorna kommer först. Det är knöligare och svårare med höjningarna. Men nu kommer höjningsavtalen börja rulla in, säger han.

Han får delvis medhåll från Pär Svanberg, bostadspolitisk chef på Hyresgästföreningens riksförbund.

– Det är klart att det går snabbare med nollhöjningarna. Det blir krångligare när bostadsbolagen yrkar på kraftigare höjningar.

Fast han förnekar att Hyresgästföreningen av strategiska skäl bara skulle släppa fram frysta hyror i förhandlingssäsongens början – vilket en del allmännyttiga företrädare misstänker.

– Det är naturligt att nollorna kommer först, säger Pär Svanberg.

Däremot tror han inte att det nu blir en ketchupeffekt med höjningar som rasar in – eller att det nu är slut på nya nollavtal.

– Det hoppas jag verkligen inte. De låga räntorna bör få komma även hyresgästerna till del. Vi kommer att pröva alla höjningskrav, för att se om bolagen inte klarar sig med den höjning de fick förra året, säger Pär Svanberg.

Hyreskrav på uppemot 3,4 procent

Sveriges Radio Göteborg 2009-12-04

Familjebostäder, som nyligen lämnat sina hyreskrav, vill höja hyrorna med 3,1 procent nästa år.

Bostadsbolaget har redan tidigare krävt 3,4 procent och nu är det bara Poseidon som dröjer med att berätta vilken hyreshöjning man vill ha.

Av de tiotal bostadsföretag i Göteborgsområdet som hittills lämnat sina krav till Hyresgästföreningen är det bara BoTrygg och Öckeröbostäder som inte höjer alls och Alebyggen som vill sänka hyror med cirka 1 procent.

De övriga fem vill ha en höjning med allt från 1,6 till 3,4 procent.

Man motiverar kraven med ökade kostnader. Hyresgästföreningen anser däremot att företagen har god ekonomi och bör klara kostnadsökningarna.